Un algoritmo per determinare i prezzi degli affitti brevi?

Il prezzo giusto per una locazione breve

Chi ha deciso di investire in un immobile in locazione breve sa bene che determinare il prezzo migliore a cui offrire il pernottamento nel proprio appartamento o nella propria casa vacanze non è affatto semplice. Molti proprietari si basano, semplicemente, ma con una certa efficacia, sui prezzi già presenti nella stessa zona per immobili simili, cercando di rimanere sul mercato senza rinunciare, però, a tutti i possibili guadagni ragionevolmente ottenibili.

 

Di certo, possiamo pensare che la zona in cui è situato l'immobile influisca in modo determinante sui prezzi proposti, ed in parte è così, ma non dobbiamo dimenticare che si trovano più spesso di quanto non si creda delle voci decisamente fuori dal coro. Abbiamo provato a cercare un appartamento per una coppia che voglia fare un weekend a maggio a Milano in zona Moscova, tra via Volta, via Varese e corso Garibaldi, e i risultati sono, in media, intorno ai 200€ a notte, ma a poche decine di metri di distanza, troviamo anche un appartamento a 80€ a notte e uno a 1200€ a notte. Si tratta, di sicuro, di alloggi con una diversa qualità del mobilio e delle finiture, ma non si può evitare di pensare che uno dei due proprietari, o entrambi, abbia probabilmente sbagliato, almeno in parte, nel determinare il prezzo da proporre.

 

Hintown, che da anni si occupa di short rent e offre consigli professionali a tutti i proprietari di immobili che decidono di impegnarsi in questo settore, si occupa con particolare interesse di dinamica dei prezzi e, in questo articolo, vorremmo provare a fare il punto su questo aspetto commentando anche la recente notizia del lancio di un algoritmo commerciale che promette di determinare il miglior prezzo di mercato per alcune città europee, tra cui anche la nostra Milano.

Basta davvero un algoritmo?

Come per tutti gli altri strumenti che si propongono di innovare un settore commerciale, anche questo nuovo algoritmo verrà valutato in base ai risultati ottenuti, ma è interessante ragionare su quali criteri siano stati seguiti per costruirlo, per quanto ci è dato sapere, e su come possa essere impiegato con profitto dai proprietari di immobili in locazione breve.

 

L'idea che, a quel che si sa, sarebbe alla base del funzionamento di questo algoritmo è quella di impiegare una grande quantità di dati, costantemente aggiornati, sulla città in oggetto per prevedere quale sia il massimo prezzo che un proprietario può chiedere per il proprio immobile. Naturalmente, le caratteristiche dell'appartamento in questione sono un fattore determinante per calcolare il prezzo del pernottamento e quindi il confronto verrà sicuramente eseguito su altre realtà parametrizzate in modo analogo.

 

Ci pare di capire che, in parole povere, questo algoritmo farà, in modo esteso e scientifico, quello che, un po' artigianalmente, fanno molti proprietari: confrontare immobili simili a quello di cui si vuole determinare il prezzo per ottenere la stima più attendibile di un valore che ci consenta un buon fattore di riempimento, ossia un buon rapporto tra notti occupate e notti rese disponibili per l'affitto.

 

In effetti, come è noto, il reddito generato da un immobile in locazione breve è il prodotto tra numero di notti affittate e costo per notte, a cui andranno poi sottratti i costi di gestione e le spese legate alla fiscalità. Risulta quindi chiaro come, in prima approssimazione, si possano accrescere i ricavi di uno short rent sia aumentando il numero di pernottamenti realizzati, sia il prezzo di ogni singolo pernottamento. La cosa importante è, come in molti altri settori commerciali, trovare il punto di equilibrio migliore tra i due parametri, in modo da massimizzare la redditività dell'investimento.

La dinamica stagionale dei prezzi

Non c'è dubbio che un algoritmo possa aiutarci nel consigliare un prezzo medio per un appartamento a Milano in affitto breve, conoscendo la posizione e le altre caratteristiche dell'immobile, ma non possiamo dimenticare le grandi occasioni di guadagno rappresentate dalla possibilità di variare il prezzo per notte in occasioni di eventi particolari.

 

D'altra parte, come forse già saprete, Airbnb, la principale realtà mondiale dello short rent, è nata proprio in occasione di un grande evento che, a San Francisco, aveva reso introvabili i penottamenti negli alberghi tradizionali e che ha quindi fatto venire l'idea di affittare semplicissimi posti letto nell'appartamento dei due giovani fondatori. 

 

Non possiamo dimenticare, inoltre, che, parlando di Milano, i grandi eventi internazionali, come il Salone del Mobile o le Settimane della Moda, attirano un pubblico di visitatori così vasto da saturare in breve l'offerta di posti letto in città e rendono possibile un notevole aumento dei prezzi, che può raggiungere anche il 400%

 

Un aspetto, quindi, che sarà centrale per la buona riuscita di questo nuovo algoritmo sarà indubbiamente anche la sua capacità di seguire la stagionalità che, in tutte le località interessate dal fenomeno degli affitti brevi, gioca un ruolo molto rilevante nella redditività annuale di un investimento immobiliare di questo tipo.

Big data contro esperienza professionale?

Sarebbe facile cadere nell'errore di pensare che, in questa fase del mercato immobiliare, ci sia un conflitto tra chi pensa che il ricorso ai big data, all'intelligenza artificiale o comunque agli strumenti messi in campo dal digitale possa risolvere ogni problema nel settore e chi, invece, si vuole affidare ancora ai sistemi più tradizionali, basati sull'esperienza professionale di chi opera da anni su un territorio.

 

In realtà, si tratta di una dicotomia solo apparente: in effetti già da anni gli strumenti informatici sono essenziali per la professione del mediatore immobiliare, in ogni sua forma, compresa quella di chi, come Hintown, offre un supporto organizzativo e strategico ai proprietari di immobili in affitto breve. In questi anni si è consolidata però l'idea che tutte le possibili innovazioni legate al digitale non possano essere utilizzate al meglio senza il contributo essenziale di chi, grazie alla propria esperienza professionale, è in grado di interpretare al meglio i dati ottenuti dagli algoritmi.

 

Possiamo assicurare, quindi, che chi si rivolge all'esperienza di Hintown per avere una consulenza strategica sul proprio investimento immobiliare nel settore delle locazioni brevi potrà usufruire dell'unione tra esperienza professionale e strumenti digitali per ottimizzare la redditività del proprio immobile in short rent.
Chiudi

Attiva la tua casa in 3 settimane

Affidati a noi per trasformare il tuo appartamento in una fonte di reddito: possiamo aiutarti a gestirlo meglio o farlo al posto tuo.

Dal tuo primo possibile incasso ti separano solo 20 giorni, ma penseremo a tutto noi dall'inizio alla fine.

Compila i campi del form e lasciaci la mail o il telefono per essere contattato nelle prossime ore: uno dei nostri capi area ti spiegherà tutti i dettagli del nostro servizio.