Aumentano i canoni d’affitto grazie alle locazioni brevi
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Canoni di affitto e investimenti immobiliari
Quando si acquista un immobile per realizzare un investimento è necessario, naturalmente, provare a stimare con la massima precisione possibile quale potrà essere la rendita annuale netta prodotta dal bene acquistato. Nel caso della messa a reddito di un appartamento o di una casa indipendente attraverso un qualsiasi tipo di locazione il rendimento netto sarà la differenza tra il canone annuale percepito e le spese sostenute per l'immobile, che sono, in estrema sintesi, la somma tra i vari tipi di tasse e contributi a carico del proprietario e i costi di gestione.Molti dei clienti di Hintown sono investitori immobiliari, piccoli o grandi, che desiderano ottenere da uno o più immobili affittati con le locazioni brevi un reddito di sostegno alla propria famiglia e quindi il tema del livello dei canoni di locazione è di estremo interesse per noi e per la nostra clientela.
Hintown, infatti, si occupa di aiutare a gestire sotto ogni punto di vista gli immobili locati con il sistema degli affitti brevi, offrendo consulenze per la stesura dell'annuncio da inserire sui portali online, servizi di pulizia, manutenzione, check-in e check-out di livello professionale e tutto ciò che può essere utile ai proprietari di case vacanze o appartamenti in locazione breve.
È allora chiaro il motivo per cui il monitoraggio dei livelli dei canoni d'affitto, e la loro conseguente influenza sulla redditività degli investimenti immobiliari, è di estremo interesse per chi, come noi, si occupa di locazioni brevi. In questo articolo in particolare commenteremo i risultati di una recente ricerca nel settore riportata dal sito Segugio.it per offrirvi un aggiornamento sulle tendenze attuali del mercato.
L'aumento generale degli affitti in Italia
Un dato che balza subito agli occhi nella ricerca condotta dal centro studi Nomisma, insieme ad alcuni operatori del settore affitti, è che il canone medio sul territorio nazionale si è attestato nel 2019 a 641€ mensili raggiungendo praticamente gli stessi livelli di dieci anni fa, prima della grande crisi finanziaria mondiale.Il settore immobiliare in Italia, infatti, come molti altri dell'economia reale di diversi Paesi, ha vissuto un periodo di notevole sofferenza, culminato in annate davvero difficili per il mercato, come il triennio 2011-2013. All'incirca dal 2015, però, il settore ha avuto una graduale ripresa, sia dal punto di vista dell'entità delle compravendite, sia da quello del valore degli immobili stessi e della loro redditività quando vengono affittati, e oggi si può notare che molti indici significativi stanno ritornando ai livelli pre-crisi.
In particolare, l'aumento su base annua dei canoni di affitto, che raggiunge quasi il 10% a Bologna e si aggira intorno al 6% a Milano, Genova e Palermo, è dovuto, secondo il parere di molti esperti, proprio al settore degli affitti brevi di cui ci occupiamo noi di Hintown.
Infatti, grazie al diffondersi dell'abitudine di molti di noi a viaggiare sfruttando appartamenti e case vacanze come luoghi di pernottamento, invece dei tradizionali alberghi o pensioni, alcune tipologie di immobili che risultavano poco appetibili in passato sono diventate interessanti fonti di reddito. Il monolocale nel centro di una città d'arte, la villetta al mare ereditata dai nonni, l'appartamento in montagna che veniva usato solo per pochi giorni l'anno, possono essere messi a reddito oggi con il sistema degli affitti brevi e questo ha spinto in alto la media dei canoni pagati, in generale, per le locazioni su alcuni territori.
Da un punto di vista puramente statistico, quindi, l'inserimento nel computo dei canoni di locazione ricavati dagli immobili di un territorio delle cifre ottenute dagli affitti brevi in luogo di affitti bassi, quando non addirittura nulli, pagati in precedenza per gli stessi immobili ha fatto crescere in modo notevole la media generale, anche se, come vedremo, il fenomeno non è generalizzato.
Le città in cui gli affitti diminuiscono
Non in tutte le città italiane, infatti, i canoni di affitto sono aumentati nell'ultimo anno: vi sono casi significativi in cui, al contrario, la media degli affitti è scesa. Tra questi Roma e Cagliari, con diminuzioni di oltre il 4% su base annua, Napoli e Catanzaro, che hanno visto un calo di circa il 3% della media dei canoni di locazione percepiti e diverse altre località, tra cui Ancona, Perugia e Torino, con diminuzioni più contenute.Come si possono interpretare questi dati, anche alla luce di ciò che abbiamo detto in precedenza sull'influenza positiva del fenomeno degli affitti brevi? A Roma, per prendere un caso eclatante, la redditività degli immobili in affitto breve è in crescita costante da anni e si hanno, in generale, case affittate per sempre più giorni l'anno e a costi per notte stabili o in leggero aumento, eppure la media generale degli affitti è in calo.
Secondo alcuni esperti intervistati da Nomisma la diminuzione degli affitti a Roma, così come in altre città, è stata molto influenzata dalla diffusione dei contratti di affitto tradizionali a canone concordato che, garantendo vantaggi sia per il locatario, sia per il proprietario, vengono adottati frequentemente alla scadenza dei contratti precedenti. Da questo punto di vista, la città di Roma era in un certo ritardo rispetto ad altre realtà come Milano e vive ora questo passaggio cruciale nel settore degli affitti tradizionali.
Mutui in calo e affitti in crescita
Un altro aspetto molto rilevante che emerge dai dati raccolti da Nomisma relativi al 2019 è quello che riguarda l'andamento dei mutui immobiliari e dei loro tassi di interesse. Nella maggior parte dei casi, infatti, chi decide di acquistare una casa, sia per uso personale o all'interno della famiglia, sia come investimento, ricorre tradizionalmente in Italia ai finanziamenti bancari e la spesa per ripagare il mutuo contratto è una delle voci più rilevanti nel bilancio di moltissimi investimenti immobiliari.Particolarmente interessante, quindi, è l'abbinamento che si è realizzato a partire dal primo semestre 2019 tra tassi di interesse in calo sui mutui bancari e rendimenti in crescita per quanto riguarda le locazioni brevi. All'interno delle dinamiche caratteristiche di ogni singola città o località turistica in generale, infatti, questa combinazione congiunturale sta spingendo sempre più investitori verso l'acquisto di immobili da mettere a reddito con gli affitti brevi, che oggi sono in grado di garantire rendimenti migliori rispetto ai tradizionali investimenti finanziari.