Bed and breakfast o casa vacanza: le differenze di gestione

Quale differenza tra affittacamere, b&b e casa vacanza?

Per capire in modo pieno quali siano le differenze tra queste tre tipologie di servizi di ospitalità, bisogna partire da qualche definizione specifica, tenendo però conto che queste attività non sono sempre regolamentate da leggi dettagliate e, soprattutto, uniformi a livello nazionale.

Le norme sui b&b, infatti, variano da regione a regione, come vedremo nel dettaglio, e si possono delineare, a livello nazionale, solo alcuni tratti comuni, in via del tutto generale. Per gli affittacamere, poi, non esiste nemmeno una legge ad hoc, ma vengono semplicemente definiti, dall'articolo 12 dell'allegato 1 del decreto legge 79 del 2011 che regola tutto il settore turistico, come “strutture ricettive composte da camere ubicate in  più appartamenti ammobiliati nello stesso stabile, nei quali sono forniti alloggio ed  eventualmente servizi complementari”.

Sempre lo stesso allegato al dl 79/2011 dà anche una definizione generale di bed and breakfast come “strutture ricettive a conduzione ed organizzazione familiare, gestite da privati in forma non imprenditoriale, che forniscono alloggio e prima colazione utilizzando parti della stessa unità immobiliare, purché funzionalmente collegate e con spazi familiari condivisi”.

Come si vede, le differenze sono rilevanti soprattutto dal punto di vista gestionale e, di conseguenza, per quanto riguarda il tipo di tassazione e la possibilità di realizzare un buon investimento con una di queste attività.

Gestione familiare e residenza del gestore

Una delle prime cose che salta all'occhio, leggendo le norme relative alle differenze tra b&b e affittacamere, riguarda il rapporto tra la residenza del gestore e il luogo in cui si svolge il servizio ricettivo. Per i b&b viene stabilito che l'alloggio fornito sia nella stessa unità immobiliare in cui vive la famiglia del gestore e, anzi, la famiglia stessa e la sua “organizzazione” vengono citati anche per quanto riguarda le modalità di gestione del servizio. Questo vincolo implica, come diretta conseguenza, che ogni nucleo familiare può possedere e gestire un solo b&b, situato nello stesso stabile in cui risiede abitualmente.

Gli affittacamere, invece, non hanno alcun vincolo rispetto alla residenza del proprietario-gestore e si caratterizzano solo per l'ubicazione delle camere in “più appartamenti ammobiliati dello stesso stabile” e, quindi, nulla impedisce che una stessa persona possa gestire un numero imprecisato di strutture di questo tipo, in ogni parte del territorio nazionale. Un affittacamere che, tra i servizi complementari, preveda anche un servizio di ristorazione prende il nome di “locanda”.

Le singole normative regionali, d'altra parte, definiscono in modo differente tra loro questi vincoli. Ad esempio, in diverse regioni è possibile che il proprietario del b&b non risieda esattamente nella stessa casa in cui fornisce il servizio, ma, a seconda dei casi, nello stesso stabile, in uno stabile a non più di 200m o addirittura semplicemente nella stessa provincia, come nel caso della provincia autonoma di Trento.

Per quanto riguarda gli affittacamere, invece, le normative regionali tendono soprattutto a definire meglio alcuni servizi che sono considerati obbligatori, come, ad esempio, la pulizia quotidiana della camera, il cambio con cadenza prestabilita della biancheria  o la fornitura di energia elettrica.

Come affittare una casa vacanza: le differenze con i b&b e gli affittacamere

Se ci chiediamo come affittare in regola una casa per vacanze, la risposta è molto più semplice di quanto si immaginerebbe: con un semplice contratto di affitto. La normativa attuale, infatti, prevede due diverse tipologie di contratto per chi voglia affittare una casa vacanza: la locazione breve e quella turistica. Senza entrare nei dettagli delle differenze tra locazione breve e locazione turistica, diciamo solo che entrambe escludono che l'attività sia svolta in modo imprenditoriale, e quindi non richiedono l'apertura di una partita IVA, e che si differenziano per la durata della permanenza dell'affittuario e per le procedure burocratiche da seguire. In particolare, nel caso di un affitto breve, non si deve registrare alcun contratto, ma è sufficiente comunicare all'autorità di polizia i nominativi delle persone che occuperanno l'immobile.

Come abbiamo visto, invece, per gestire un b&b è necessario risiedere nella stessa unità immobiliare (o almeno nelle vicinanze, salvo che in alcune regioni) in cui si offre ospitalità e bisogna fornire la prima colazione con prodotti che non possono essere manipolati dal gestore, a meno che, per altri motivi, possegga le necessarie autorizzazioni igienico-sanitarie.

Un affittacamere, per contro, realizza un'attività imprenditoriale, con tutto quello che ne consegue dal punto di vista burocratico e fiscale, affittando in modo continuativo delle parti di unità immobiliari, ossia delle camere, in stabili di sua proprietà in cui, però, non risiede.

Per dirlo in altri termini, mentre l'attività del b&b è considerata un'integrazione al bilancio familiare ottenuta ospitando nella propria abitazione persone in modo saltuario (esistono infatti limiti, diversi regione per regione, sui giorni di apertura consentiti), quella dell'affittacamere è considerata una prima forma di attività alberghiera, esercitata in forma minima dal punto di vista dei servizi offerti agli ospiti.

Capire come affittare una casa per le vacanze a stranieri e italiani e fare un buon investimento

Il settore turistico, in tutte le parti d'Italia, presenta grandi possibilità di guadagno, soprattutto se si sanno scegliere le opportunità migliori ed organizzarsi in modo adeguato. La nascita di portali web dedicati agli affitti brevi, come il celebre Airbnb, ha reso possibile per ogni privato che possegga un immobile da affittare e voglia farlo ospitando, per brevi periodi, turisti provenienti dall'Italia e dal mondo, farsi conoscere a livello planetario e promuovere la propria casa vacanze attraverso immagini, descrizioni e le recensioni degli ospiti precedenti.

Perché, tuttavia, questa attività sia davvero redditizia è necessario che il tasso di occupazione dell'immobile affittato, ossia il rapporto tra il numero di giorni in cui è occupato e quelli teoricamente disponibili, sia soddisfacente e questo obiettivo si può raggiungere attraverso un'attenta ricerca di mercato, una serie di immagini professionali sul sito, una gestione efficiente degli ospiti per tutto il loro soggiorno.

Se queste cose da fare vi sembrano troppe, ma avete una casa o un alloggio che potreste affittare usando Airbnb, potete rivolgervi a noi di Hintown per avere tutto il sostegno che vi occorre da parte dei nostri specialisti per fare della vostra casa vacanze in affitto un investimento davvero proficuo.
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