Caratteristiche fiscali dei diversi tipi di locazione

Inquilini e proprietari di casa hanno a disposizione molti contratti diversi per regolare i rapporti tra di loro. Da un lato questa varietà assicura agli inquilini la possibilità di sottoscrivere contratti in linea con le loro esigenze abitative; dall’altro, permette ai proprietari di scegliere la forma che meglio si integra con i loro redditi. Ogni contratto ha delle caratteristiche che ne determinano la tassazione, perché a seconda del contratto stipulato il reddito risultante sarà da dichiarare in un modo o nell’altro, con conseguenze dirette sugli importi dovuti all’erario. Per capire quindi quanto si paga di tasse sull’affitto di un appartamento occorre prima capire di che affitto si tratta. Esistono comunque delle tasse sugli immobili comuni a tutte le proprietà, qualunque sia il loro utilizzo o il contratto d’affitto sottoscritto: Tari, Tasi e Imu.

Le imposte sul reddito immobiliare: come funziona la tassazione sugli affitti

L’affitto tradizionale vincola proprietario e inquilino per una durata standard di 4 anni, più altri 4 qualora non ci fossero disdette o notifiche di sfratto: la casa viene quindi consegnata al conduttore (colui che ne usufruirà), che si impegna a restituirla al termine del periodo concordato. I redditi provenienti dall’affitto tradizionale sono inquadrati come “Redditi da Fabbricati o Immobiliari”, e insieme ai redditi personali determinano il reddito complessivo per il calcolo dello scaglione IRPEF (Imposta sul Reddito delle PErsone Fisiche). L’imposta più significativa da pagare è quindi l’IRPEF, dall’aliquota variabile. In virtù di una riduzione forfaittaria della base imponibile, l’aliquota IRPEF viene applicata al 95% del reddito immobiliare totale. Qualsiasi contratto di locazione che superi i 30 giorni va obbligatoriamente registrato presso l’Agenzia delle Entrate. Tra le spese di registrazione del contratto di locazione una è l’imposta di registro di locazione, pari al 2% del canone annuale. Il proprietario può scegliere se pagare questo costo del contratto di affitto annualmente o farlo tutto in una volta coprendo l’intera durata del contratto; nel secondo caso è possibile beneficiare di uno sconto dello 0.2% sul totale dell’imposta dovuta. Se il contratto verrà rescisso prima che abbia fine il periodo per cui è stata versata questa imposta di registro, il locatario avrà diritto a un rimborso sulla cartella dell’anno successivo. L’imposta di registro si paga anche nel caso del rinnovo del contratto di locazione. Al calcolo delle tasse sull’affitto va infine aggiunta l’imposta di bollo, che si paga soltanto all’atto della registrazione e ha un valore fisso: per ciascuna copia del contratto da registrare sono infatti dovuti 16 € ogni 100 righe di contratto.

I vantaggi e le condizioni della cedolare secca

La cedolare secca è un regime di tassazione forfaittario ad aliquota fissa, cioè al 21%. Sostituisce tutte le imposte descritte per la tassazione tradizionale ed esclude il reddito immobiliare dal calcolo dello scaglione IRPEF. A differenza della tassazione IRPEF, si calcola sul reddito immobiliare totale. La cedolare secca è un’agevolazione fiscale pensata per ridurre la pressione fiscale sui proprietari, quindi le sue condizioni di applicabilità sono limitate ai casi in cui il reddito immobiliare si configura come un’integrazione secondaria ad altri introiti. In altre parole, la cedolare secca riguarda chi non lavora con gli immobili per diverse ragioni: La cedolare secca è innanzitutto riservata alle persone fisiche, quindi a persone che non locano l’immobile nel contesto di un’attività di impresa. Se la prospettiva è quella di produrre profitto con l’immobile - e quindi strutturare l’attività di locazione in modo che sia sempre più redditizia - questa condizione esclude l’applicabilità della cedolare secca a priori; Allo stesso modo non è possibile applicarla se il locatario è un’impresa; Non può essere usata per gli uffici o gli studi privati; Non può essere usata per i contratti di sublocazione.

Le tasse per l’affitto della casa a canone concordato

Il canone concordato è un regime di affitto alternativo al canone libero. Se in quest’ultimo caso l’importo della locazione è frutto di un accordo raggiunto autonomamente da proprietario e inquilino, il canone concordato è un tipo di locazione che prevede un prezzo massimo e un prezzo minimo. Il prezzo annuale dell’affitto, cioè, deve rientrare in questo intervallo. Si definisce “concordato” perché a definire il canone minimo e massimo è l’intesa tra associazioni di locatari e associazioni di locatori. A presiedere questi accordi sono le autorità comunali di riferimento. Oltre ai prezzi calmierati, il vantaggio di questo tipo di affitto è la tassazione ridotta, sia nel caso di cedolare secca, sia nel caso di tassazione tradizionale. Nel caso di cedolare secca l’aliquota sarà infatti al 10% anziché al 21%; nel caso di tassazione tradizionale l’aliquota IRPEF resta invariata ma è calcolata su una base imponibile ridotta del 30% (invece che la normale riduzione del 5% per i canoni liberi, vedi più sopra).

La tassazione sulla casa vacanze

La differenza tra affittare un immobile in maniera tradizionale, anche per periodi brevi o con finalità turistiche, e affittare una Casa Vacanza è che nel primo caso gli introiti sono classificati come reddito immobiliare, mentre nel secondo rientrano nei redditi da attività commerciale. L’affitto di un immobile è attività commerciale se il locatore offre dei servizi aggiuntivi oltre al semplice comodato d’uso. Non è il caso degli affitti tradizionali, mentre sono proprio i servizi a qualificare un soggiorno come soggiorno in una Casa Vacanza. Possono essere servizi complessi, come la preparazione della colazione o le pulizie, oppure servizi più semplici come la fornitura di lenzuola o anche il semplice check in all’arrivo degli ospiti. Il reddito da attività commerciale si aggiunge ai redditi personali ai fini del calcolo delle tasse: alla fine dell’anno, il proprietario di casa pagherà l’aliquota IRPEF su questa somma. Per pagare meno tasse è possibile tuttavia sottrarre al reddito da attività commerciale tutte le spese sostenute per produrre tale reddito: parliamo delle spese condominiali, delle tasse sui rifiuti, delle utenze e in generale di tutti i costi coinvolti nel funzionamento dell’immobile. Questa detrazione può essere effettuata in modalità pro-rata, cioè proporzionalmente all’occupazione dell’immobile: per fare un esempio, se il reddito prodotto è derivato da un’occupazione dell’immobile pari al 50%, il dichiarante potrà sottrarre da esso il 50% delle spese sostenute per l’appartamento. Nel caso in cui l’attività commerciale sia “esercitata non abitualmente”, gli obblighi fiscali si esauriscono qui, perché tale attività è considerata in forma non imprenditoriale. Significa che per esempio non c’è l’obbligo di corrispondere l’IVA sugli affitti. Questa “occasionalità”, tuttavia, non è meglio specificata: il requisito minimo è che non si superi un certo numero di appartamenti gestiti, diverso per ogni regione, ma mancano indicazioni più precise. È quindi il fisco a incaricarsi di tutti gli accertamenti necessari per verificare se si tratti di un’attività continuativa o no. In generale possiamo dire che l’affitto di una casa Vacanza non è abituale se non richiede l’organizzazione di più persone: è imprenditoriale se invece rende necessario il coordinamento di più persone. Nel caso tuttavia in cui si intenda ottimizzare i profitti di questa attività, la forma imprenditoriale organizzata sarà necessaria: occorrerà dunque aprire una partita IVA e sottostare a tutti gli adempimenti fiscali richiesti alle imprese, primo tra tutti il pagamento dell’IVA per ogni transazione effettuata.

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