Come fare a mettere in affitto breve una casa vacanze a Milano

Le norme sugli affitti brevi

Nonostante ci siano stati dei recenti interventi legislativi volti a unificare le norme che regolano il regime delle locazioni brevi, ogni regione e ogni comune mantengono ancora delle differenze sensibili sui passi da seguire per poter mettere a reddito in piena regolarità un immobile con gli affitti brevi.

In generale, gli immobili che vengono affittati con una locazione breve possono essere di ogni tipo, purché siano residenziali e offrano alcuni servizi minimi. Innanzi tutto un arredamento completo e poi il servizio di pulizia e cambio della biancheria per la casa ad ogni avvicendamento degli ospiti. Inoltre, come è noto, perché un contratto di affitto sia considerabile una locazione breve a tutti gli effetti, la sua durata non deve superare i 30 giorni consecutivi.

Il recente decreto 34/2019, meglio noto come “decreto crescita”, ha stabilito, inoltre, che sia obbligatorio registrare l'immobile che si intende affittare con una locazione breve su un apposito portale nazionale, ottenendo un codice identificativo alfanumerico che dovrà essere utilizzato in tutte le comunicazioni, ai privati e alla pubblica amministrazione, riguardanti l'immobile stesso.

   Questo portale unico, tuttavia, non è ancora attivo e si attendono i decreti attuativi per capire come funzionerà concretamente. Di conseguenza, le norme di dettaglio per la registrazione e la gestione degli affitti brevi sono ancora piuttosto differenti da un comune all'altro e occorre informarsi con attenzione per accertarsi di essere in regola con le norme locali. Oppure, per essere sicuri di avere un supporto sia per gli aspetti burocratici sia per quelli pratici, come accoglienza, manutenzione e pulizia, ci si può rivolgere a Hintown, che da anni opera nel co-hosting di immobili in affitto breve.

L'esempio della casa vacanze di Milano

Non potendo esaminare tutti i possibili casi nei diversi contesti delle normative comunali e regionali, ci concentreremo su cosa sia necessario fare per affittare in modo regolare una casa vacanze a Milano. Prenderemo spunto, in questa analisi, dall'articolo che il sito www.advisoronline.it ha dedicato a questo argomento, costruendo un vademecum per chi desidera mettere a reddito un appartamento a Milano mediante una locazione breve.

Il primo passo da fare, secondo questo vademecum, è la Segnalazione Certificata di Inizio Attività, la cosiddetta SCIA, che deve essere effettuata in modo telematico presso lo Sportello Unico delle Attività Produttive. Occorrerà collegarsi dunque con il sito www.impresainungiorno.gov.it per fornire i propri dati e quelli dell'immobile, segnalando l'avvio di una attività di affitto di immobili in locazione breve nel comune di Milano. Giova ricordare che, perché tale attività non sia considerata di forma imprenditoriale, non si devono gestire più di 3 immobili in affitto breve nella Regione Lombardia.

Una seconda incombenza di cui occuparsi, sempre nel caso di affitti nella Città Metropolitana di Milano, è la comunicazione dei prezzi praticati in dettaglio, sia mediante l'apposito modulo predisposto proprio dalla Città Metropolitana, sia con un avviso in almeno due lingue affisso all'interno dell'appartamento o della casa vacanze, in cui sarà necessario, per altro, segnalare soltanto il prezzo massimo applicato.

Il terzo passo è l'ottenimento del CIR, il Codice Identificativo Regionale, che la Lombardia ha già adottato dal gennaio 2018, anticipando così, al pari di molte altre regioni, l'introduzione di un codice dello stesso tipo a livello nazionale, realizzata solo, come abbiamo ricordato in precedenza, con il “decreto crescita” di poche settimane fa. Ogni immobile che viene destinato alla locazione breve sul territorio regionale deve essere dotato di questo codice alfanumerico che si può ottenere iscrivendosi al portale Turismo 5 del sito istituzionale della Regione Lombardia e che verrà unificato, dal punto di vista dei requisiti e della gestione, a quello nazionale quando si chiariranno le sue modalità operative attraverso la pubblicazione dei decreti attuativi.

Comunicazioni e fiscalità

Durante la permanenza degli ospiti in una casa vacanze o in un appartamento a Milano, oppure in qualsiasi altro comune della Regione Lombardia, è anche necessario comunicare i dati di questi inquilini temporanei sia all'ISTAT, tramite il portale regionale Turismo 5, sia alla Questura di zona. In particolare, la comunicazione alla Questura verrà fatta, in modo molto pratico, tramite un sito nazionale, il Portale Alloggiati della Polizia di Stato che si occuperà di trasmetterla agli uffici preposti delle autorità di zona.

Rispetto a questo ultimo adempimento, poi, bisogna ricordare che i tempi per la comunicazione sono piuttosto stretti e, soprattutto, stabiliti dalla legge: per non incorrere in sanzioni, infatti, sarà necessario comunicare i dati anagrafici dei propri inquilini sul Portale Alloggiati entro le 24 ore dall'arrivo per i soggiorni di più di una notte e entro le 6 ore per quelli di una sola notte. Inoltre, è bene chiarire che occorre comunicare i dati di tutte le persone alloggiate e non solo quelli di colui o colei che è l'intestatario dell'accordo di locazione.

Per quanto riguarda la fiscalità, invece, bisogna tenere conto di due tipi di imposte differenti da corrispondere per l'attività di proprietario di un immobile in locazione breve a Milano: la tassa di soggiorno e la cedolare secca.

La tassa di soggiorno ammonta, a Milano, alla somma di 3€ per notte per ogni ospite adulto, fino ad un massimo di 14 notti e deve essere corrisposta mediante la procedura stabilita dal Comune, che ne è il titolare. Per favorirne la riscossione, d'altra parte, Milano, come molte altre città italiane, ha stretto un accordo con Airbnb che impegna la nota piattaforma per lo short rent a prelevare alla fonte, ossia al momento del pagamento della pigione, quanto dovuto e versarlo direttamente alle casse comunali. Le tasse annuali nazionali sul reddito percepito dai proprietari di immobili con contratti di locazione breve possono, invece, essere calcolate in due modi differenti.  È possibile, anche se spesso non è conveniente, aggiungere i redditi da locazione breve a quelli percepiti da altre fonti, tra cui, ad esempio, l'attività professionale o la pensione, e calcolare quindi l'imposta da pagare con l'aliquota risultante.

La soluzione scelta da molti proprietari, invece, è quella di pagare sui redditi da affitto una cedolare secca del 21%, senza cumulare gli importi ottenuti mediante le pigioni con altri redditi percepiti per diversa fonte. In ogni caso, il “decreto crescita” prevede che si attuino controlli sempre più stretti incrociando i dati tra Agenzia delle Entrate, Comuni e piattaforme online di locazione breve per combattere il fenomeno dell'evasione fiscale, anche grazie al sistema del codice di identificazione unico. Per ogni dubbio o richiesta di supporto potrete rivolgervi con sicurezza a Hintown, che con i propri esperti saprà aiutarvi in ogni adempimento legato alla gestione del vostro immobile in affitto breve.
Chiudi

Attiva la tua casa in 3 settimane

Affidati a noi per trasformare il tuo appartamento in una fonte di reddito: possiamo aiutarti a gestirlo meglio o farlo al posto tuo.

Dal tuo primo possibile incasso ti separano solo 20 giorni, ma penseremo a tutto noi dall'inizio alla fine.

Compila i campi del form e lasciaci la mail o il telefono per essere contattato nelle prossime ore: uno dei nostri capi area ti spiegherà tutti i dettagli del nostro servizio.