Cedolare secca e affitti brevi su Airbnb

La fiscalità nelle locazioni brevi

Quando è stata emanata, con il D.L. 50 del 24 aprile 2017, la prima normativa organica sui cosiddetti affitti brevi, ossia sulle locazioni di immobili di durata inferiore ai 30 giorni, il legislatore prevedeva esplicitamente che i proventi derivati dai canoni di locazione sarebbero stati tassati, su richiesta del contribuente e a partire dal successivo 1 giugno, con una cedolare secca del 21%.

Questo significa, in termini concreti, che questi redditi non si cumulano agli altri proventi ottenuti da attività di lavoro dipendente o autonomo, o da pensione, nel computo dell'imponibile da dichiarare annualmente e, di conseguenza, non contribuiscono alla determinazione dell'aliquota complessiva in base alla quale calcolare le imposte da versare. 

L'applicazione della cedolare secca, che per altro resta teoricamente un'opzione al pari del cumulo con gli altri redditi, è di fatto la soluzione largamente preferita da chi affitta un immobile con il regime delle locazioni brevi, soprattutto per motivi di semplicità e di convenienza.

La diffusione di questo tipo di opzione, d'altra parte, è stata tale da portare ad un accordo tra l'Agenzia delle Entrate italiana e alcuni portali specializzati online, tra cui spicca il precursore Airbnb, secondo cui questi ultimi fungeranno da sostituto d'imposta prelevando il 21% dei canoni direttamente alla fonte.  

Hintown, che da anni si occupa di dare supporto ai proprietari di appartamenti e case vacanze affittati in locazione breve attraverso la formula del co-hosting, è naturalmente interessata ad approfondire quest'argomento, anche alla luce di alcuni autorevoli chiarimenti recentemente forniti dalla Pubblica Amministrazione, per offrire alla propria clientela tutte le informazioni necessarie per orientarsi in un investimento di questo tipo. 

Il chiarimento di Agenzia delle Entrate

Per quanto la legge sia piuttosto chiara in merito, infatti, un contribuente ha sollevato una questione presso l'Agenzia delle Entrate che riguarda, in realtà, solo indirettamente l'applicabilità della cedolare secca, ma si concentra piuttosto sulla sussistenza di una vera e propria attività imprenditoriale nel caso si affitti con una certa continuità un immobile con contratti di locazione breve.

Questa richiesta di chiarimenti, o “interpello” per utilizzare il termine tecnico delle comunicazioni ufficiali, è stata inoltrata il 10 settembre scorso e recentemente si è avuta una risposta che commenteremo, anche utilizzando le riflessioni presenti in un interessante articolo a riguardo pubblicato dal sito www.fiscoetasse.com

Innanzi tutto, bisogna sottolineare che l'interpello richiedeva in modo specifico lumi sul fatto che l'attività di gestore di immobili affittati con il regime delle locazioni brevi sia, o meno, configurabile come attività d'impresa, con tutte le conseguenze che ne seguirebbero dal punto di vista previdenziale, dell'apertura di una partita IVA, della richiesta di una licenza e, evidentemente, anche dell'imposizione fiscale. Premettiamo che la risposta di Agenzia delle Entrate è stata che l'attività in oggetto non è, di per sé, di natura imprenditoriale, a meno che non si verifichino alcune condizioni che sono state specificate e che forniscono lo spunto per qualche importante riflessione sull'argomento.

Come ricordato da Agenzia delle Entrate, infatti, non è ancora stato emanato il regolamento previsto dalle recenti norme di legge che mirano a regolare in modo ancor più organico la materia e, di conseguenza, occorre rifarsi alla definizione generale di imprenditore, data dall'articolo 2082 del Codice Civile. In questa norma, d'altro canto, leggiamo testualmente: “È imprenditore chi esercita professionalmente un'attività economica organizzata al fine della produzione o dello scambio di beni o di servizi.

Se non è possibile dire che l'affitto di un immobile con le locazioni brevi non sia un'attività di scambio di servizi e se è sdrucciolevole discutere su quando questa attività sia esercitata in modo professionale e quando no, resta solo da capire se si può parlare, in questi casi, della sussistenza di un'organizzazione nel suo espletamento.

I criteri dell'organizzazione negli affitti brevi

L'Agenzia delle Entrate chiarisce che quando si affitta semplicemente un immobile con una serie di contratti di locazione breve, le incombenze legate alla pulizia dell'appartamento o della casa vacanze, così come al check-in e al check-out degli ospiti, non sono di una complessità tale da richiedere un'organizzazione specifica, anche minima.

Nel caso in cui, invece, si somministrino pasti agli ospiti, ad esempio offrendo una prima colazione o si organizzino servizi di trasporto, di guida turistica o di interpretariato come servizi aggiuntivi a disposizione degli affittuari, la necessità di un'organizzazione diventa evidente e si ricade, quindi, nello svolgimento di un'attività imprenditoriale a tutti gli effetti, con le conseguenze a cui accennavamo sopra.

In pratica, secondo questo interessante chiarimento che, in attesa di ulteriori precisazioni normative che saranno fornite dal regolamento attuativo di prossima emanazione, ha delimitato i contorni della questione, ogni servizio non strettamente funzionale alla locazione è da considerarsi frutto di un'organizzazione specifica e trasforma quindi l'affitto breve in un'attività imprenditoriale.

D'altra parte, già nel D.L. 50 di aprile 2017 venivano menzionati, all'art.4 numero 1, i servizi di “fornitura di biancheria e di pulizia dei locali” come prestazioni annesse alla locazione che rientrano nel perimetro di definizione del contratto di affitto breve. In altre parole, il legislatore ha considerato che la pulizia dei locali e la fornitura di biancheria per la casa siano da ritenersi alla stregua degli obblighi di ogni proprietario di fornire al proprio affittuario l'immobile in condizioni di piena fruibilità al momento dell'inizio della locazione.

In effetti, nello stesso modo in cui il proprietario fornisce un arredamento integro e attrezzature funzionanti, come l'aria condizionata, l'accesso wi-fi ad Internet o gli strumenti per la cucina, in quanto  parte integrante dell'appartamento o della casa vacanze in locazione breve, così anche i servizi di pulizia e fornitura di lenzuola, tovaglie e asciugamani vengono, di fatto, considerati come elementi funzionali e necessari all'affitto stesso.

Seguendo questo criterio, che come abbiamo visto era già contenuto in modo implicito nella normativa vigente, Agenzia delle Entrate ha tracciato un confine chiaro tra chi semplicemente affitta un numero anche notevole di immobili in locazione breve, tendenzialmente in modo continuativo, e chi invece abbina alla locazione anche altri servizi che configurano lo svolgimento di un'attività imprenditoriale.

Nel caso desideriate mettere a reddito un appartamento o una casa vacanze con gli affitti brevi, potete sicuramente rivolgervi a Hintown per gestire le diverse incombenze legate a questa attività senza che essa diventi di tipo imprenditoriale e godere, quindi, dell'agevolazione fiscale della cedolare secca al 21%.
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