Il contratto di affitto

Quale contratto di affitto scegliere per mettere a reddito il tuo immobile

Ogni contratto di affitto presenta delle caratteristiche che lo rendono più o meno adatto a diverse esigenze del proprietario di casa: alcuni garantiscono una flessibilità maggiore, altri permettono di accedere a regimi agevolati di tassazione, altri ancora prevedono destinazioni d’uso specifiche e così via. Per capire quale modello di contratto di locazione fa più al caso vostro, occorre considerare diversi punti di vista:
  •  Innanzitutto le condizioni di contratto: un contratto per l’affitto di una casa è un accordo vincolante per entrambe le parti, locatario e locatore, e implica quindi obblighi per entrambe le parti;
  • Anche l’aspetto fiscale è importante, perché il reddito generato dall’immobile viene tassato diversamente a seconda del tipo di contratto che ne è alla base;
  • Un terzo e non trascurabile aspetto, anche se non direttamente legato alla tipologia di contratto stipulato, è l’entità del reddito desiderato, perché alcune prospettive di guadagno richiedono forme contrattuali particolari.
In generale tutti i contratti di tipo tradizionale, ovvero per destinazioni d’uso residenziali, rientrano all’interno dei redditi immobiliari e offrono una doppia alternativa per quanto riguarda il regime di tassazione.

I diversi tipi di contratto d’affitto tradizionale e come stipularli

Quando si parla di “affitto” si fa riferimento in genere all’affitto a lungo termine, ossia quello che prevede l’ingresso di un inquilino in cerca di una sistemazione più o meno definitiva. Per quanto tutti i contratti di locazione abbiano una scadenza, in molti casi l’affitto a lungo termine è infatti la scelta di chi per vari motivi non può o non vuole acquistare casa, e quindi ha bisogno di trovarne una da utilizzare come abitazione al miglior rapporto qualità/prezzo possibile. Per questo motivo la casa viene spesso fornita non ammobiliata, così da lasciare a chi la abiterà la libertà di organizzare i suoi interni, decidere quale cucina o eventualmente quali sanitari installare, quali dotazioni prevedere e così via. Il canone potrà essere leggermente più alto se invece nell’appartamento sono già presenti mobili e attrezzature come l’aria condizionata, che ne fanno salire il valore, ma la negoziazione tra proprietario e inquilino ha in genere pochi margini. Sotto il cappello di “affitto tradizionale” si raggruppano in ogni caso tre tipi di locazioni, tutte disciplinate dalla Legge 431/98:
  • quelle a canone libero (art. 2, comma 1)
  • quelle a canone concordato (art. 2, comma 3)
  • quelle transitorie (art. 5, comma 1)

Caratteristiche e limiti della “libertà” del canone libero

Il termine “libero” si riferisce semplicemente alla cifra richiesta per l’usufrutto dell’immobile, che può essere a totale discrezione del proprietario, dovrà trovare un inquilino disposto a pagare il prezzo proposto. All’atto pratico anche questo tipo di proposta è soggetta alle regole della domanda e dell’offerta: il prezzo dipende dalla posizione, dalla superficie della casa, dalle dotazioni eventualmente presenti e soprattutto dalla domanda per quel tipo di sistemazione. I monolocali sono per esempio più richiesti in città, mentre una villetta è senz’altro più appetibile in provincia. Il contratto a canone libero dura minimo quattro anni, dopo i quali è previsto il tacito rinnovo per altri quattro se il proprietario non invia la comunicazione di fine contratto; lo stesso tacito rinnovo è previsto alle stesse condizioni anche dopo l’ottavo anno di contratto. La comunicazione di fine contratto deve essere una lettera raccomandata in cui si notifica la disdetta e si specificano le cause per cui si vuole rientrare in possesso dell’immobile, e deve essere spedita con almeno sei mesi di anticipo rispetto alla scadenza del contratto. Come si vede, questo tipo di contratto limita molto il controllo del proprietario sul proprio appartamento per agevolare le condizioni di abitabilità di chi ha bisogno di una casa.

Ragioni e vantaggi del contratto a canone concordato

Il contratto a canone concordato è un tipo di contratto che fa riferimento agli Accordi Territoriali (su base regionale) tra le associazioni che rappresentano gli inquilini e le associazioni che rappresentano i proprietari di casa. Questi accordi hanno lo scopo di stabilire dei prezzi d’affitto “ufficiali”: i criteri per identificarli si basano principalmente su tre elementi:
  • posizione dell’appartamento nel comune di riferimento
  • caratteristiche dell’edificio
  • superficie dell’appartamento
Il contratto a canone concordato dura minimo 3 anni, dopo i quali è previsto il tacito rinnovo per altri 2. Le modalità di disdetta sono uguali a quelle del contratto a canone libero. I motivi per cui ricorrere a questo tipo di contratto sono diversi: innanzitutto la sua durata, più breve rispetto al canone libero, conviene ai proprietari che vogliono rientrare in possesso di casa loro in tempi più stretti. In secondo luogo trovare inquilini è più facile, perché il canone concordato è più basso rispetto al canone libero. Effettivamente si tratta di un tipo di contratto ideato per venire incontro alle esigenze di una fascia media di popolazione che non possiede i requisiti per richiedere gli alloggi popolari. Infine non sono da trascurare i vantaggi di natura fiscale per i proprietari: la base imponibile è ridotta del 30% nel caso di tassazione tradizionale, mentre l’aliquota da pagare in caso di cedolare secca è del 10% anziché del 30%. Anche l’imposta di registro è più bassa, e si calcola sul 70% del canone annuale anziché il totale.

Una forma intermedia: il contratto di locazione transitorio

Esiste una tipologia di contratto utilizzata per venire incontro alle esigenze di una popolazione composta da trasfertisti, studenti e persone che in generale hanno bisogno di restare in una città per periodi intermedi: è il contratto di affitto transitorio, un sottoinsieme del contratto d’affitto tradizionale. Nei casi normali ha una durata minima di 30 giorni e una durata massima di 18 mesi, mentre nel caso in cui l’affittuario sia uno studente universitario la durata minima è di 6 mesi per un massimo di 36 mesi. Gli affitti transitori sono tutti a canone concordato. La caratteristica principale di questo contratto è che contempla una data di inizio e una data di fine soggiorno concordata da proprietario e inquilino. Inoltre, una locazione transitoria deve essere motivata, e quindi nel contratto deve essere allegata una documentazione che provi l’esigenza di transitorietà: per esempio l’iscrizione all’università o la comunicazione con cui l’azienda richiede il trasferimento al dipendente. Per porre fine al contratto è sufficiente una raccomandata che comunichi l’estinzione di questa esigenza; al contrario, è possibile prolungare il contratto comunicando la permanenza delle esigenze alla base della transitorietà. I modelli per il contratto di natura transitoria sono liberamente scaricabili sul sito del Ministero dei Trasporti.

Come ufficializzare l’affitto: la registrazione del contratto di locazione

Tutti i contratti di locazione superiori ai 30 giorni devono essere registrati presso l’Agenzia delle Entrate. Questo significa che per ufficializzare l’affitto serve redigere il contratto e successivamente registrarlo. Per redigere il contratto non servono prerequisiti e possono farlo anche i privati. Non esistono nemmeno forme obbligatorie, ma per essere valido deve disporre di alcune informazioni fondamentali:
  • Chi è il locatore e chi è l’affittuario, identificati da tutti i dati fiscali e anagrafici
  • Descrizione dell’immobile, cioè indirizzo, numero civico, piano e tutte le altre informazioni catastali che si trovano nella visura catastale dell’immobile
  • Tipo di accordo (se cioè è a canone libero, concordato e così via), identificandolo con l’articolo di legge di riferimento
  • Data di inizio dell’affitto e durata, se superiore alla durata minima
  • Ammontare del canone, specificando quali saranno le modalità di rateizzazione
  • Clausola per la cedolare secca, se si intende avvalersene
  • Clausola per la ricezione da parte del conduttore della certificazione APE, cioè l’attestazione della prestazione energetica dell'edificio
Naturalmente il contenuto, che rappresenta un accordo tra privati cittadini, può anche essere arricchito a discrezione delle parti: di solito infatti l’inquilino si riserva la facoltà di recedere dal contratto anche prima del limite stabilito per legge, mentre il proprietario non può farlo. Possono esserci riferimenti alla facoltà di modificare i locali, alle responsabilità in caso di danni, alle modalità di manutenzione e altro ancora. A conti fatti le possibilità sono così tante e così articolate che consigliamo sempre di chiedere l’aiuto di un professionista. Per la registrazione bisogna compilare l’RLI (Registrazione Locazione Immobili), un modulo per il contratto di affitto in cui si indicano tutti gli estremi del contratto e sul quale è possibile indicare la scelta della cedolare secca. Su questo modello si indica anche la tipologia di contratto, che per tutte le locazioni ad uso abitativo si identifica con il codice L1. È possibile scaricare il modello RLI, e anche le istruzioni per compilarlo, sul sito dell’Agenzia delle Entrate. Una volta compilato l’RLI è possibile caricarlo per via telematica (occorre prima aver effettuato la registrazione ai servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate), oppure presentarlo fisicamente presso l’ufficio di riferimento dell’immobile affittato. All’RLI devono essere allegati copia del contratto e copia della certificazione APE.

L’affitto più redditizio: affittare casa ai turisti

Oltre all’affitto tradizionale esiste un’altra possibilità per i proprietari: l’affitto turistico. È un’opzione a metà strada tra l’affitto tradizionale e un’attività imprenditoriale vera e propria, ed è talvolta conosciuta con il termine un po’ generico di “affitto breve”. Per chi vuole fare del suo appartamento uno strumento di guadagno, l’affitto breve è la scelta più adatta: il canone concordato, con i suoi prezzi calmierati, è infatti per definizione estraneo a qualsiasi logica di profitto, e per lo stesso motivo lo è anche la locazione transitoria. Il canone libero, invece, pur non presentando vincoli tariffari, si rivolge a un mercato con poca elasticità, e limita molto il controllo del prodotto, ovvero l’immobile, fondamentale per creare guadagni incrementali. Dal punto di vista legislativo ci sono due possibilità contrattuali per il contratto d’affitto breve:
  • Stipulare un contratto di locazione turistica, in cui vanno indicati
  • Finalità turistica dell’affitto
  • Generalità del locatore
  • Generalità dell’ospite: tra queste deve figurare il suo indirizzo di residenza permanente, a conferma del carattere turistico del soggiorno
  • Estremi catastali dell’appartamento
  • Durata del soggiorno, che può essere anche al di sotto dei 30 giorni ma non al di sopra
  • Tariffa pattuita
Trattandosi a tutti gli effetti di una locazione immobiliare, questa forma particolare non consente l’erogazione dei servizi specificati più sopra. La classificazione di questo reddito, in sede fiscale, rientra tra i redditi immobiliari. Stipulare un contratto di prestazione di servizi, che rientra invece nei contratti di natura commerciale. Il contratto di locazione turistico non è lo strumento giusto per un’attività intenzionalmente redditizia, in primo luogo perché l’affitto turistico è permesso solo come attività saltuaria. Per fare del proprio appartamento un vero e proprio prodotto da vendere regolarmente per massimizzare i guadagni occorre trasformarlo in una struttura ricettiva extra alberghiera, in cui l’immobile sia appunto venduto come parte di un pacchetto di servizi per la ricettività, unitamente alla fornitura dei prodotti da bagno o della carta igienica, per parlare di servizi semplici.
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