La tassazione degli affitti

Il contratto d'affitto: tante tipologie per diverse esigenze

Quando si parla di contratto d'affitto per un immobile ad uso abitativo, si pensa immediatamente al classico contratto pluriennale, ad esempio quattro più quattro anni, con cui vengono locati la maggior parte degli appartamenti in maniera stabile. Esistono, tuttavia, molte altre tipologie contrattuali che sono state previste per venire incontro ad esigenze specifiche.

Oltre ai contratti a canone concordato, una particolare tipologia di contratto stabile con durata minore e alcuni vantaggi fiscali a fronte di un affitto richiesto a prezzo calmierato, vi sono i contratti per studenti, di durata annuale, il contratto di affitto turistico, che può essere stipulato per un periodo non superiore ai tre mesi, e infine il contratto di affitto breve, per periodi inferiori ai 30 giorni.

Ogni tipo di contratto d'affitto ha, naturalmente, vantaggi e svantaggi dal punto di vista del proprietario dell'immobile e noi di Hintown, con la nostra esperienza pluriennale, cerchiamo sempre di fornire il supporto necessario a chi voglia investire nel mercato degli affitti.

L'imposta di registro e l'imposta di bollo

Al momento della stipula di un contratto d'affitto occorre, generalmente, tenere in conto di dover corrispondere allo Stato due tipi di imposta: quella di registro e quella di bollo. La prima è proporzionale al canone annuo moltiplicato per le annualità previste dal contratto e, nella maggior parte dei casi, è del 2% per i fabbricati destinati a uso abitativo. Se il contratto di affitto è pluriennale, inoltre, si può decidere se pagare subito l'intero importo o corrisponderlo anno per anno.

L'imposta di registro è una tassa a carico completo del locatore, che deve pagarla entro 30 giorni dalla firma del contratto e darne comunicazione all'affittuario. Tuttavia, nel caso in cui il conduttore non abbia provveduto al pagamento dovuto, tale imposta può essere corrisposta dal conduttore dell'immobile, che si affranca, in questo modo, dalla responsabilità che graverebbe anche su di lui, oltre che, naturalmente, sul locatore, in caso di affitto in nero.

L'imposta di bollo, invece, ha un importo indipendente dal canone di affitto ed è circa di 16€ per ogni copia del contratto che deve essere registrata.

Queste due imposte vanno corrisposte in tutti i contratti d'affitto per una casa o un appartamento, tranne che per le locazioni brevi che, per la loro peculiare natura, non richiedono la registrazione di un contratto scritto.

Giova però ricordare che per gli affitti brevi è comunque necessaria la comunicazione tempestiva alle autorità di polizia dell'identità delle persone che soggiorneranno nell'immobile affittato. Tale adempimento, ribadito anche da recenti disposizioni di legge, si accompagna, inoltre, al pagamento da parte del proprietario, nei Comuni che abbiano adottato tale misura, della tassa di soggiorno giornaliera.

Le imposte sul canone

Senza dubbio la voce più consistente riguardante le imposte da pagare quando si dà una casa in affitto è, sicuramente, quella delle imposte sul canone percepito. Il proprietario, infatti, viene tassato ai fini IRPEF sulle somme che riceve a titolo di canone per la locazione, ma può scegliere tra due diverse tipologie di calcolo della tassazione, a seconda di quello che, date le altre eventuali fonti di reddito possedute dal contribuente, risulti essere il regime più favorevole.

Il locatore di un immobile in affitto, indipendentemente da quale tipologia di contratto sia in essere, può scegliere, infatti, che il fisco consideri il canone annuo percepito, decurtato di una quota forfettaria del 5%, come reddito fondiario e, di conseguenza, che questo venga sommato a tutti gli altri eventuali redditi, ad esempio da lavoro dipendente o da pensione, che egli percepisce. Sul totale dei redditi, poi, verrà determinata l'aliquota corrispondente, che può essere del 23%, del 27%, del 38%, del 41% o del 43% a seconda della fascia di reddito in cui il contribuente si colloca, e calcolato, così, l'imponibile IRPEF.

D'altra parte, il proprietario che sta affittando un immobile può optare anche, in modo alternativo, per il regime della cedolare secca, con il quale si paga una cifra pari al 21% del canone annuo percepito senza che questo venga poi conteggiato nei redditi complessivi del contribuente. Si tratta, senza dubbio, di una soluzione vantaggiosa in molti casi e può essere un incentivo notevole a realizzare un investimento immobiliare nel campo degli affitti, sopratutto nel settore delle locazioni brevi che è in continua e costante crescita.

L'attestato di prestazione energetica nelle locazioni

L'APE, ossia l'Attestato di Prestazione Energetica, è un documento che certifica le caratteristiche di un immobile dal punto di vista energetico e deve essere obbligatoriamente allegato ad ogni contratto di affitto che venga registrato, pena una notevole sanzione pecuniaria. Il costo della redazione dell'APE, che richiede l'intervento di un tecnico per la certificazione energetica dell'immobile in locazione, è a carico del proprietario, ma la multa che può essere comminata in mancanza di tale dichiarazione viene pagata in solido, e in parti uguali, sia dal locatore, sia dal conduttore.

L'unica tipologia di contratto di affitto che non richiede la presentazione dell'Attestato di Prestazione Energetica è quello di locazione breve che risulta così, senza dubbio, un buon investimento anche dal punto di vista fiscale.

Il contratto di affitto breve come investimento

Noi di Hintown ci occupiamo di aiutare i proprietari di casa che, volendo realizzare un investimento immobiliare, hanno deciso di mettere su portali online come Airbnb uno o più immobili per destinarli all'affitto breve. Questa tipologia di locazione, infatti, è in continua crescita in Italia e apre prospettive di mercato estremamente interessanti per tutti i proprietari di appartamenti e case vacanza, in grandi città, come nelle più piccole località turistiche.

Hintown offre un servizio professionale di alto livello nella gestione dell'annuncio, nel disbrigo delle pratiche burocratiche e nello svolgimento dei servizi essenziali di pulizia e manutenzione per venire incontro a chi, per mancanza di tempo o energie, non riesca a seguire con la dovuta attenzione le diverse incombenze che un affitto breve comporta.

Come abbiamo visto in questo articolo, d'altra parte, le agevolazioni fiscali di cui gode la locazione breve, soprattutto in termini di assenza della registrazione del contratto, rendono particolarmente conveniente questo investimento immobiliare, in particolare se gestito da un'azienda professionista del settore come Hintown.
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