Come mettersi in regola su Airbnb

La diffusione delle locazioni brevi

Il settore degli affitti brevi ha registrato, come è noto, un vero e proprio boom negli ultimi anni, favorito da una serie di fattori contingenti che si sono connessi tra loro creando un terreno particolarmente fertile per questo tipo di attività economica.

Da un lato le famiglie che possiedono una seconda casa o che ereditano un immobile hanno imparato dalla recente crisi economica che è più conveniente metterli a reddito creando un nuovo introito per il bilancio familiare, piuttosto che utilizzarli solo nei mesi estivi o durante le vacanze invernali. Anche la perdurante incertezza sui redditi da lavoro, soprattutto dei più giovani, stimola la ricerca di una nuova fonte di guadagno integrativa e gli affitti brevi rappresentano per molti la soluzione ideale.

Tenere la seconda casa al mare o in montagna chiusa per undici mesi l'anno ed utilizzarla solo per le vacanze, infatti, sta diventando per molti un lusso che non ci si può permettere o, in ogni caso, un'occasione mancata di guadagno per la famiglia.

Questa esigenza, però, non avrebbe provocato un mutamento così profondo nel mercato immobiliare senza la rivoluzione di Airbnb e degli altri portali di prenotazione online, come Booking.com. La possibilità, infatti, di pubblicare un annuncio senza doversi rivolgere ad un'agenzia immobiliare, rendendolo disponibile per un pubblico di utenti sparsi in tutto il mondo, ha reso molto più semplice e conveniente per il singolo proprietario di immobili mettere sul mercato un appartamento, una villetta o una casa vacanze in locazione breve.

Infine, questa nuova opportunità che si è aperta per tanti privati ha stimolato anche la nascita e lo sviluppo di molte realtà aziendali, come noi di Hintown, che si offrono di dare supporto a chi vuole mettere a reddito un immobile mediante le locazioni brevi. Attraverso la pratica del co-hosting, ormai entrata nella dinamica di Airbnb e di molti altri siti di prenotazione online, possiamo aiutare i proprietari di immobili in affitto breve a costruire l'annuncio per i portali internet, a gestire il check-in e il check-out degli ospiti, la pulizia e la manutenzione dell'appartamento e le incombenze burocratiche richieste dalla legge.

La regolamentazione del settore

Dopo qualche anno di crescita più o meno incontrollata, dove alle poche norme statali in merito alle locazioni brevi si affiancavano quelle regionali, discordanti tra loro e spesso abbastanza complesse, l'entità del fenomeno ha imposto un intervento legislativo complessivo che, almeno nelle intenzioni della politica, dovrebbe ridurre il fenomeno dell'abusivismo e la conseguente evasione fiscale. 

In particolare è stato recentemente approvato un pacchetto di norme che mira ad un'identificazione degli immobili disponibili per la locazione breve che permetta un incrocio di dati tra diverse realtà, come Questure, Comuni e Agenzia delle Entrate, tale da impedire, o quanto meno scoraggiare fortemente, comportamenti illeciti da parte dei proprietari di case e appartamenti in affitto breve.

Senza entrare troppo nei particolari delle norme, in particolare il “decreto crescita34/2019 e il “decreto sicurezza113/2018, possiamo riassumere questa stretta nella regolamentazione come segue.  Viene creata una banca dati nazionale in cui ogni immobile che verrà messo a disposizione sul mercato degli affitti brevi sarà identificato con un codice alfanumerico, detto CIC. Questo codice dovrà essere richiamato in ogni comunicazione riguardante l'immobile e quindi, si desume, sarà obbligatorio indicarlo negli annunci online e nei rapporti di ogni tipo con la Pubblica Amministrazione. In particolare, dovrà essere citato nelle comunicazioni alla Questura sui dati anagrafici degli ospiti, da eseguire sul sito “Alloggiati Web” della Polizia di Stato e presumibilmente anche nella dichiarazione dei redditi.

Sul fronte fiscale, inoltre, sia la cedolare secca del 21% sui proventi derivanti dai canoni di locazione, sia la tassa di soggiorno richiesta dai Comuni potrebbero essere in futuro prelevati direttamente al momento dei pagamenti sui portali online, anche se momentaneamente la questione è al vaglio della Magistratura per un ricorso presentato da Airbnb.

Come si vede, la situazione, malgrado gli interventi legislativi a livello nazionale, continua ad essere fluida, sopratutto per due ordini di ragioni. La prima è che solo con i decreti attuativi si capiranno effettivamente le modalità operative della futura banca dati, le scadenze e tutte le possibili connessioni con le comunicazioni alle Questure, al Fisco e ai Comuni. Il secondo motivo di incertezza è dato dalle normative regionali, molto differenti da un territorio all'altro, e da come esse si integreranno con le nuove leggi nazionali, in particolare per quelle Regioni che avevano già messo in funzione un sistema identificativo di tipo CIC. I codici regionali saranno automaticamente trasferiti nella banca dati nazionale? Come si armonizzano i diversi requisiti necessari a livello territoriale e a livello statale per ottenere il CIC?

Come mettersi in regola?

In quale modo chi possiede già un immobile in locazione breve può mettersi in regola per evitare di incorrere in sanzioni amministrative di vario tipo o problemi con il fisco? La risposta non è semplice e la situazione, lo diciamo subito, dovrà essere monitorata in corso d'opera.

Per ora possiamo dare alcuni punti fermi. Il primo riguarda la comunicazione alla Questura di competenza dei dati anagrafici di tutte le persone ospitate nel vostro alloggio o nella vostra casa vacanze: quest'obbligo era, in effetti, già stabilito da norme generali precedenti il recente “decreto sicurezza”, ma è stato ulteriormente ribadito nel caso specifico delle locazioni brevi. È un'incombenza a cui prestare attenzione e da espletare con cura in ogni situazione, per altro servendosi di uno strumento relativamente semplice ed immediato come il portale “Alloggiati Web” messo a punto dalla Polizia di Stato.

Anche il pagamento della tassa di soggiorno comunale è un obbligo a cui fare fronte con continuità. Per questa imposta, tra l'altro, molti Comuni hanno già stretto accordi che prevedono il versamento diretto tramite Airbnb di quanto dovuto all'atto del pagamento da parte del cliente.

Infine, per la questione del codice identificativo CIC, non esistono ancora scadenze precise, né modalità operative chiare, ma è sicuramente bene iniziare a prepararsi dal punto di vista della cura del proprio immobile. 

Nella registrazione, infatti, sarà necessario indicare la classificazione ottenuta in base alla certificazione energetica dell'immobile e anche, con tutta probabilità, una serie di dati sugli impianti e le dotazioni dell'alloggio o della casa vacanze.

Può essere allora una buona occasione per riflettere su quali migliorie si possono fare, dal punto di vista dei confort offerti agli ospiti e magari di una buona ristrutturazione dell'immobile che crei valore in vista di una migliore collocazione sul mercato.

Per offrirvi un consiglio e un supporto in questo senso potete sempre rivolgervi con serenità a Hintown che, con il suo team di esperti, saprà guidarvi al meglio su come ottenere il massimo dal vostro immobile in affitto breve.
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