La normativa dell’affitto breve: come mettersi in regola

Il termine affitto breve identifica alcune formule di locazione che hanno in comune tra loro una durata inferiore rispetto all’affitto tradizionale. Tutti gli affitti al di sotto dei 18 mesi rientrano in questa definizione, che tuttavia a sua volta presenta delle sottocategorie: l’affitto turistico, che arriva a un massimo di 30 giorni, e l’affitto transitorio, ovvero locazioni tra i 30 giorni e i 18 mesi. L’affitto turistico non prevede la registrazione presso l’Agenzia delle Entrate, e si configura come scrittura privata, mentre l’affitto transitorio va registrato e certificato con marca da bollo. Grazie a queste modalità di affitto un appartamento può trasformarsi in una struttura ricettiva e diventare per il proprietario una fonte di reddito. “Struttura ricettiva” significa che la vocazione primaria dell’appartamento diventa quella di ricevere viaggiatori. In questo caso si parla di “casa vacanza” (CAV), e il settore di riferimento è appunto il Vacation Rental. Le case vacanza si possono gestire in forma imprenditoriale e in forma non imprenditoriale: chi intende farne una fonte di reddito sceglierà questa seconda opzione. Si tratta in altre parole di aprire una vera e propria impresa per entrare nel mercato turistico a tutti gli effetti, e di affiancare casa propria all’offerta di alberghi e bed and breakfast. Insomma, se possiedi una casa, puoi farne un’azienda. Qui puoi trovare alcune indicazioni utili per impostarla correttamente fin dall’inizio.

Gli obblighi per l’affitto a breve termine: mettersi in regola

In Italia il turismo è regolato dagli organismi regionali, quindi il riferimento per chi vuole guadagnare con l’affitto temporaneo a Milano è la legge n° 27 del 1 ottobre 2015, che norma anche le strutture ricettive extra alberghiere, quali appunto gli appartamenti: Sono definite case e appartamenti per vacanze le strutture ricettive gestite in modo unitario e organizzate per fornire alloggio e eventualmente servizi complementari, in unità abitative, o parti di esse, con destinazione residenziale, composte da uno o più locali arredati e dotati di servizi igienici e di cucina e collocate in un unico complesso o in più complessi immobiliari. [Sezione II, art. 26-1] In particolare, la legge elenca gli obblighi da osservare per sfruttare l’affitto temporaneo come fonte di reddito: • Dichiarazione di avvio dell’attività di casa vacanza al Comune di Milano. È un’operazione che deve essere svolta online sul portale del SUAP (Sportello Unico Attività Produttive): si accede al Front Office dopo essersi registrati e si compila la pratica. Attenzione perché questa compilazione richiede anche la planimetria catastale dell’appartamento in formato .pdf; • Comunicazione dei dati degli ospiti alla Questura di Milano. Anche questa è un’operazione da eseguire online, precisamente sul Portale Alloggiati della Polizia di Stato. Il servizio richiede delle credenziali di accesso; per ottenerle serve compilare un modulo che identifica la struttura ricettiva e presentarlo all’Ufficio notifiche alloggiati della Divisione Anticrimine, in via Fatebenefratelli n° 11 a Milano, o tramite PEC. Insieme al modulo serve presentare anche copia del documento di identità e la dichiarazione di inizio attività certificata dal Comune; • Comunicazione dei flussi turistici alla Regione, ovvero dichiarazione di quanti ospiti hanno soggiornato presso l’appartamento e del loro paese di provenienza. Questa comunicazione è da inoltrare entro il 5 di ogni mese a [manca il documento ufficiale, chiamare questo numero: 0277404304], utilizzando un documento apposito. • Raccolta della tassa di soggiorno, che a Milano per le CAV ammonta a 2 € a notte per ogni ospite che soggiorna. Il proprietario di casa è anche tenuto in questo caso a esporre all’interno dell’appartamento il materiale informativo ufficiale, nel quale sono tra l’altro esposti i casi in cui l’ospite è esentato dal pagamento. Nel caso in cui un ospite si rifiuti di pagare la tassa, occorre compilare il modulo A3; • Versamento della tassa di soggiorno nelle casse del Comune. Deve essere effettuato una volta al mese, entro il 15 del mese successivo a quello interessato. Per pagare è necessario seguire una procedura non proprio lineare: Per mettersi in condizione di pagare bisogna registrarsi al GEIS, che è un applicativo per inviare la dichiarazione mensile della cifra raccolta. Per registrarsi occorre spedire all’indirizzo dedicato (ELE.impostasoggiorno@comune.milano.it) il modulo per la “Richiesta di abilitazione ai servizi on-line per l’imposta di soggiorno”. Nel caso gli appartamenti gestiti siano più d’uno, occorrerà spedire più moduli; Una volta ricevute le credenziali si accede al GEIS per inviare la dichiarazione di quanti ospiti hanno pernottato presso il proprio appartamento e di quante notti in totale ha soggiornato ognuno di essi. Una volta inviata la dichiarazione il sistema restituisce una ricevuta con il codice relativo; A questo punto si può pagare attraverso bonifico bancario, inserendo il codice nella causale di pagamento ed effettuando il versamento agli estremi bancari del comune, oppure attraverso il MAV. A questi obblighi vanno naturalmente aggiunti quelli riguardanti la stipula del contratto: a seconda della durata dell’affitto e della necessità del momento si potrà infatti scegliere quale formula usare tra quelle descritte sopra. È da ricordare inoltre che serve una dichiarazione anche nel caso in cui si cessi l’attività, sia temporaneamente che definitivamente.

Gli obblighi dell’affitto a breve termine: mettere in regola l’appartamento

La stessa legge regionale disciplina i requisiti minimi che le strutture sono tenute a presentare. Uno dei vantaggi delle locazioni brevi in appartamento è che non è richiesto il cambio di destinazione d’uso (che resta residenziale) e non richiedono interventi strutturali particolari, a differenza per esempio dei bed and breakfast che tra le altre cose impongono un numero di bagni correlato ai posti letto. Esistono comunque alcune disposizioni da osservare: Nell’appartamento devono essere esposti i prezzi massimi applicati in almeno due lingue straniere; Il proprietario di casa deve stipulare obbligatoriamente una polizza di responsabilità civile nei confronti degli ospiti; L’appartamento deve avere una dichiarazione di conformità a regola per l’impianto del gas e l’impianto elettrico. È un documento da non confondere con il certificato di classe energetica: è invece una descrizione di come è stato effettivamente realizzato l’impianto dal punto di vista tecnico e serve a ottenere il certificato di agibilità. Quello appena tratteggiato è un quadro che accorpa norme recenti e meno recenti, disposizioni alberghiere adattate e obblighi redatti ad hoc per le case vacanza: l’affitto breve e le sue declinazioni sono infatti materia recente, e questa regolamentazione è la conseguenza della sua diffusione sempre maggiore, soprattutto negli ultimi cinque anni. Cambiamenti e aggiornamenti sono quindi sempre possibili. Il nostro lavoro è quello di guidare i proprietari di casa verso un’organizzazione di tutti gli aspetti di questa attività. Se avete altri dubbi o casi particolari da sottoporci, potete scriverci qui, o contattarci direttamente per ottenere una consulenza.
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