Il CIR della Regione Toscana accende le polemiche

Controlli utili o inutile burocrazia?

  Il settore delle locazioni brevi in Italia sta attraversando un periodo di grandissima espansione che coinvolge ormai ogni angolo della Penisola. Affittare una stanza, un appartamento o una casa indipendente su Airbnb o Booking.com, infatti, è un modo piuttosto semplice e vantaggioso per mettere a reddito un immobile di proprietà.

I dati ci ricordano che l'85% degli italiani vive in una casa di sua proprietà e che anche le seconde case sono un bene piuttosto diffuso. Non stupisce, dunque, che molte famiglie pensino di arrotondare il proprio reddito attraverso l'affitto breve di un immobile di loro proprietà o di una porzione di esso.

Come sempre accade quando un fenomeno economico sta attraversando una fase di grande crescita sorgono inevitabilmente problemi di abusi e di vuoti legislativi, che vengono spesso enfatizzati da chi ha interessi economici opposti. In questo caso, il problema dell'evasione fiscale da parte di alcuni host disonesti e la mancanza di chiarezza nelle norme nazionali che dovrebbero regolare il fenomeno sono diventati la bandiera delle associazioni degli albergatori, legittimamente preoccupate dalla concorrenza di questa nuova offerta di ospitalità sul territorio.

Recentemente la Regione Toscana ha approvato un codice per gli affitti che prevede alcuni adempimenti aggiuntivi per chi desidera offrire in locazione breve un appartamento o una casa vacanze, suscitando commenti di vario tipo e critiche da parte di alcuni operatori, come riportato nell'articolo del sito www.monitoreimmobiliare.it pubblicato il 14 maggio scorso.

Noi di Hintown, che ci occupiamo da sempre di fornire supporto e consulenza agli host che si vogliono dedicare allo short rent, prendiamo spunto da questa polemica per proporvi alcune riflessioni sul tema degli adempimenti burocratici in questo settore.  

Il CIR della Regione Toscana

  Per comprendere le ragioni delle polemiche suscitate, vediamo, innanzi tutto, cosa prevede l'istituzione del Codice Identificativo Regionale (CIR) in Toscana. Si tratta di una norma secondo la quale chiunque desideri offrire sul mercato un immobile o una porzione di esso mediante l'affitto breve deve registrarsi presso un portale online sul sito della Regione e rispondere ad alcune domande con finalità statistiche riguardanti le dotazioni dell'immobile stesso.

Sono proprio le richieste di informazioni, ritenute evidentemente eccessive, a suscitare la reazione critica delle associazioni del settore come la Federazione Italiana Agenti Immobiliari Professionali FIAIP e Confedilizia. Tanto il presidente di FIAIP Toscana Simone Beni, quanto Barbara Gambini, alla guida della Confedilizia regionale, infatti, sottolineano come il fatto di dover specificare che tipo di forno sia installato in cucina o se vi sia la presenza di un seggiolone a disposizione degli affittuari costituisca un semplice intoppo burocratico, inserito nella norma più per complicare le procedure che per raggiungere una finalità di controllo.

D'altra parte nessuno mette in dubbio l'utilità del CIR in sé come strumento di monitoraggio dell'effettiva disponibilità di immobili in short rent, anche nell'ottica di prevenire frodi o irregolarità fiscali. Ciò che viene criticato è piuttosto il complicarsi degli adempimenti burocratici che può disincentivare, nei fatti, l'ulteriore crescita del fenomeno delle locazioni brevi.

È importante infatti ricordare che gli host non sono degli imprenditori del settore turistico, secondo quanto riportato dal DL 50/2017 che, all'articolo 4 si occupa del regime fiscale delle locazioni brevi. Di conseguenza, ogni imposizione di tipo burocratico grava in modo particolare su chi vuole affittare con questa formula e, generalmente, lo fa come seconda attività o nel periodo della pensione.  

I vantaggi della locazione breve

  Nel commentare le nuove norme della Regione Toscana nel settore delle locazioni brevi, gli esperti del settore hanno anche ricordato alcune criticità legate agli affitti tradizionali che spingono sempre di più i proprietari verso lo short rent.

Tra queste il problema più grave sembra essere quello della morosità nel pagamento dei canoni di locazione e, ancor di più, della difficoltà di ottenere uno sfratto in tempi brevi. In effetti, se al termine del periodo di locazione previsto l'inquilino non abbandona l'immobile si apre, per il proprietario, un periodo di notevole sofferenza economica in cui, a fronte di tasse e spese da pagare, non si percepisce più il corrispettivo per la pigione. Allo stesso modo, d'altra parte, anche nel caso di inquilini che non pagano regolarmente quanto dovuto chi affitta un immobile deve rassegnarsi sostanzialmente ad affrontare un periodo piuttosto lungo di perdita economica.

Queste difficoltà non si presentano, invece, con le locazioni brevi in cui l'affittuario paga quanto dovuto in anticipo e l'immobile resta sempre nella disponibilità del proprietario che, quando lo ritiene opportuno, può toglierlo dal mercato per utilizzarlo egli stesso o per destinarlo alla vendita, a seconda delle proprie esigenze.

Inoltre in questo ultimo periodo i rendimenti degli immobili affittati in locazione breve si sono dimostrati decisamente all'altezza di quelli ottenibili con un affitto tradizionale, se non di molto superiori in alcune situazioni particolari. Certamente, però, il lavoro necessario per seguire il flusso di ospiti in un immobile affittato in short rent è decisamente superiore a quanto è necessario fare per una locazione tradizionale e proprio questo carico di attività sembra essere il maggior ostacolo per chi vuole realizzare questo tipo di investimento.  

Gestire un immobile con un co-host

  Questo carico di lavoro, di cui fanno parte anche gli adempimenti burocratici che abbiamo ricordato in questo articolo, può essere ridotto, o anche annullato, dal ricorso a esperti del settore, come Hintown, chiamati co-host. Il nostro lavoro è quello di sostituirvi nel soddisfare le necessità dei vostri ospiti, come avere un check-in pratico e veloce, essere ospitato in un ambiente pulito e confortevole,  dotato di tutto ciò che era previsto nell'annuncio a livello di confort e attrezzature e ricevere una buona assistenza durante il soggiorno.

Inoltre, ci possiamo occupare di costruire per voi un annuncio accattivante e di successo per i portali online, attingendo dalla nostra esperienza nel settore e utilizzando anche le tecniche dell'home staging per l'allestimento e le fotografie.

Infine, anche per venire incontro alle nuove norme regionali, come quelle di cui abbiamo parlato sopra, Hintown può fornirvi un supporto professionale nei diversi adempimenti burocratici, tra cui la comunicazione obbligatoria alle autorità delle generalità degli ospiti presenti o il pagamento della tassa di soggiorno.
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