Pagare la rata del mutuo con l’affitto breve

Hintown e gli investimenti immobiliari

  In che modo una società che si occupa di co-hosting, ossia di dare supporto ai proprietari di case vacanze e appartamenti in locazione breve nel disbrigo delle incombenze legate alla gestione dell'immobile, può essere legata agli investimenti immobiliari?  

 

La risposta a questa domanda è semplice e si lega ad un dato ormai consolidato negli ultimi anni: gli affitti brevi sono, da alcuni anni a questa parte, mediamente più redditizi di ogni altro tipo di investimento, in particolar modo di quelli finanziari.

 

  Naturalmente, come vedremo in questo nostro articolo che si ispira alle riflessioni recentemente pubblicate da Il Sole24Ore, non tutti gli investimenti finalizzati ad una messa a reddito con il regime della locazione breve sono davvero redditizi e bisogna seguire alcune indicazioni strategiche.

 

  Noi di Hintown, dunque, pensiamo che informare chi desidera investire nel settore immobiliare per ottenere una rendita mediante gli affitti brevi sia una parte della nostra mission e per questo mettiamo in campo la nostra esperienza nel settore delle locazioni.  

Mutui, canoni e spese condominiali in equilibrio

  In fondo, l'equilibrio finanziario, il principio base di ogni investimento ben riuscito, rimane valido anche nel complesso e dinamico mercato degli affitti brevi. La difficoltà a cui prestare attenzione, in questo caso, è quella di valutare in modo accurato tutti i fattori di spesa e di ricavo presenti nel contesto di investimento considerato. Vediamo ora di elencarli in modo preciso e di riflettere su come la loro dinamica possa rendere, nella congiuntura attuale, davvero redditizio un investimento immobiliare.

 

  L'unica entrata nel caso di un appartamento o una casa indipendente messa a reddito con le locazioni brevi è il prodotto tra il prezzo medio richiesto per ogni notte e il numero di notti in cui l'immobile è effettivamente occupato. Quest'ultimo dato, per altro, si esprime spesso come percentuale di notti in cui sono presenti affittuari rispetto al totale delle notti in cui il proprietario rende l'immobile disponibile per l'affitto. Non è scontato, infatti, che una locazione breve sia sempre destinata a ricevere ospiti, ma può trattarsi, come spesso accade, di strutture a destinazione mista, utilizzate anche dai proprietari stessi.

 

  Le uscite da prevedere in questo tipo di investimento sono, al contrario, molteplici. Innanzi tutto, a meno che non si abbiano grandi capitali da investire, c'è da considerare la rata mensile del mutuo acceso per l'acquisto dell'immobile, a cui si sommano le spese condominiali a carico della proprietà, le tasse e le spese di gestione, come quelle di pulizia tra un ospite e l'altro, di check-in e check-out e di manutenzione.

 

In questo momento, come vedremo, si stanno realizzando delle buone condizioni per alcuni di questi parametri, in particolare, da un lato dal punto di vista dei mutui e dall'altro da quello della redditività degli affitti brevi. Anche in questa congiuntura, però, occorre prestare attenzione ad alcuni fattori cruciali per ottenere un investimento davvero redditizio.  

Diminuiscono le rate del mutuo e aumentano gli affitti

  Dopo gli anni difficilissimi della grande crisi finanziaria che ha colpito l'economia mondiale tra il 2008 e il 2015, la situazione è rapidamente migliorata negli ultimi anni sia nel mercato immobiliare, sia in quello finanziario. Da un lato, la maggiore disponibilità di capitali ha vivacizzato le dinamiche nel settore real estate, mentre le migliori condizioni dei mercati finanziari stanno portando, soprattutto in questi ultimi mesi, ad una diminuzione consistente dei tassi d'interesse in particolare sui mutui a tasso fisso.

 

  Non si arresta, d'altra parte, la crescita della redditività degli immobili in locazione breve che sono diventati ormai una delle modalità preferite di pernottamento per chi deve recarsi in viaggio, per lavoro o per svago, in ogni parte del mondo. Proprio la nostra attività, in un certo modo, dà un peculiare contributo allo sviluppo di questo fenomeno, rendendo possibile, per molti proprietari che non avrebbero il tempo, le energie o le competenze per gestire in autonomia il flusso di ospiti in un immobile in affitto breve, investire in questo tipo di messa a reddito.

 

  Nella maggior parte delle città italiane, grandi e piccole, la redditività degli alloggi e delle case vacanze affittati in locazione breve è cresciuta negli ultimi anni, sia per l'aumento della percentuale di notti occupate sul totale di quelle disponibili, sia per la crescita, almeno in alcune aree, anche dei prezzi medi per notte. 

 

  Il settore degli affitti brevi, d'altra parte, ha raggiunto ormai una maturità tale per cui, sia dal punto di vista della diffusione sul territorio nazionale, sia da quello della concorrenza le opportunità che si aprono sono notevoli, ma devono essere colte con attenzione, soprattutto in periodi come quello attuale, caratterizzato da una congiuntura economica favorevole.  

I rischi e le opportunità degli affitti brevi

  Si può dire che il rischio più grande, per chi decide di investire oggi nel settore degli affitti brevi è proprio quello di sopravvalutare il possibile rendimento di un immobile locato con questa formula. In particolare, alcuni investitori tendono a fare confronti errati tra case e appartamenti situati in zone diverse della stessa città, tralasciando il fatto che la redditività di un immobile dipende molto da fattori locali, come la vicinanza ai mezzi di trasporto pubblico p la comodità per raggiungere attrazioni turistiche o luoghi di studio e lavoro.

 

  In altre parole, dire che un appartamento con 4 posti letto a Milano frutta in media, tanto per dare un valore indicativo, 150€ a notte non significa che qualsiasi appartamento a Milano si riempirà di ospiti proponendolo a quel prezzo. Abbiamo infatti enormi variazioni di prezzo da una zona all'altra e non solo per le intuibili differenze tra centro e periferia, ma a causa di una serie piuttosto ampia di fattori.

 

D'altra parte, anche sottovalutare la consistenza delle spese condominiali e delle tasse da pagare, sia sul reddito percepito con i canoni di locazione, sia per il possesso dell'immobile, può rappresentare un pericolo notevole per la buona riuscita di un investimento immobiliare.
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