Quanto rendono gli affitti brevi in Italia?

Uno studio sulle locazioni brevi

In questo articolo esamineremo la ricerca sugli immobili in locazione breve di quattro città italiane (Milano, Roma, Firenze e Bologna) presentata dal sito www.hospitality-news.it nelle scorse settimane e riferita al primo semestre del 2019. Già precedentemente, per altro, abbiamo preso spunto da questa stessa ampia ricerca per qualche riflessione sul mutamento delle abitudini dei clienti degli immobili in affitto breve.

 

Ora, invece, ci dedicheremo in particolare all'analisi dei dati relativi alla redditività di questo tipo di investimento immobiliare, soprattutto nell'ottica di un confronto rispetto all'anno passato per individuare dei trend più generali.

 

In realtà, come accade sempre quando si parla di mercato immobiliare, i fattori locali prevalgono su ogni altra considerazione e diventa quindi impossibile cercare una tendenza nazionale che sia valida anche nei singoli territori. È più interessante, a nostro parere, valutare con attenzione le differenze tra una città e l'altra e cercare di capire quali motivazioni siano alla base di queste diversità.

 

D'altra parte, noi di Hintown, che da anni ci occupiamo di dare supporto ai proprietari di alloggi e case vacanza in affitto breve mediante la pratica del co-hosting, sappiamo bene come non solo ogni località, ma addirittura ogni zona di una città abbia dinamiche diverse rispetto alla possibile redditività di un investimento nel settore delle locazioni brevi. Anche per questo motivo è interessante confrontare quattro città molto differenti tra loro, come dimensioni e come dinamiche nel settore dell'hospitality come Milano, Roma, Firenze e Bologna per comprendere come in ognuna di essere si verifichino situazioni piuttosto diverse tra loro.

Occupazione, prezzo medio e redditività negli affitti brevi

I parametri di cui ci occuperemo in questa nostra analisi sono di sicuro estremamente familiari a chi si occupa di locazioni brevi in modo professionale, ma di sicuro richiedono qualche spiegazione in più per tutti coloro che stanno valutando ora di investire per la prima volta in questo settore.

 

Con occupazione si intende la percentuale di notti occupate dagli ospiti rispetto al totale di quelle rese disponibile dal proprietario dell'alloggio o della casa vacanze in oggetto. Bisogna ricordare, infatti, che con il regime degli affitti brevi si può decidere di affittare un immobile anche solo per un breve periodo, così come renderlo disponibile in ogni periodo dell'anno.

 

Più intuitivo è il prezzo medio giornaliero che rappresenta, appunto, la media ponderata tra i diversi prezzi proposti per ospite e per notte in una struttura, tenendo conto che è possibile, e spesso molto conveniente, per l'host variare il prezzo della propria offerta in base alla stagionalità o a particolari eventi.

 

La redditività, infine, è semplicemente il prodotto tra il prezzo medio giornaliero e la percentuale di occupazione e rappresenta bene quanto un immobile in affitto breve possa rendere effettivamente per ogni notte occupata. Infatti se, ad esempio, per l'affitto di un appartamento il prezzo medio durante l'anno è di 100€, ma esso viene di fatto occupato solo per l'80% delle notti, la resa sarà di 80€ per ogni notte messa a disposizione, il che significa che se l'appartamento del nostro esempio è sempre disponibile, in un anno frutterà 29.200€ lordi.

 

Su questi tre parametri si basa il confronto tra le quattro città prese in esame dalla ricerca e le differenti situazioni saltano subito all'occhio, permettendoci analisi che speriamo siano utili e interessanti per chi desidera investire nel settore degli affitti brevi.

Milano: un'occupazione straordinaria

Un dato che ha un immediato risalto tra quelli presenti della ricerca riportata da hospitality-news.it è il divario nella percentuale di occupazione tra Milano e le altre tre città prese in considerazione. Nei primo semestre 2019, infatti, il tasso di occupazione medio degli appartamenti in locazione breve a Milano è stato del 78,91% contro percentuali tra il 62% e il 66% delle altre tre località.

 

Milano si conferma un caso a sé stante nel panorama immobiliare italiano, con dinamiche tanto differenti dal resto del Paese da dover essere sempre considerata a parte. Una cosa interessante, però, è il calo registrato nel tasso di occupazione sia a Milano che a Roma, rispetto al primo semestre del 2018: in queste due città, infatti, i valori di questo parametro sono passati, rispettivamente dagli 85,14% e 69,25% dello scorso anno ai 78,91% e 62,93% dell'ultimo semestre. 

 

Al contrario, sia Firenze, sia Bologna hanno registrato aumenti significativi dell'occupazione dell'ordine di 2-3 punti percentuali, che confermano il trend che vede espandersi in queste due città d'arte il ricorso allo short rent come soluzione per visitatori di ogni età e classe sociale.

 

La contrazione registrata a Milano, invece, così come quella di Roma, si possono interpretare, invece, come un segnale di piena maturità del fenomeno degli affitti brevi che continua a crescere e inizia a registrare fenomeni di concorrenza che incidono negativamente, tra le altre cose, sul tasso di occupazione del singolo immobile. D'altra parte la durata media del soggiorno di un singolo ospite a Milano è scesa da 8,4 a 7,8 notti tra il primo semestre 2018 e l'analogo periodo di quest'anno e questo ha influito inevitabilmente anche sull'occupazione media annuale.

La crescita delle redditività

Come abbiamo ricordato prima, la redditività è il prodotto tra percentuale di occupazione e prezzo medio giornaliero e misura quanto, effettivamente, si ricava da un immobile in affitto breve. Confrontando i dati sulla redditività tra i primi sei mesi del 2018 e del 2019 notiamo che essa è cresciuta nelle città in esame, con la sola eccezione di Roma che ha visto il valore calare da 65€ a 62€ circa, soprattutto a causa della diminuzione del tasso di occupazione di cui abbiamo parlato in precedenza.

 

In effetti, se a Milano la minore occupazione degli appartamenti e delle case in locazione breve è stata compensata dall'aumento del prezzo medio giornaliero, passato dai circa 96€ del primo semestre 2018 a ben 112€ nello stesso periodo del 2019, questo non è accaduto nella capitale, dove l'aumento dei prezzi è stato più contenuto e non è riuscito a controbilanciare il calo dell'occupazione media.

 

I valori della redditività di Firenze e Bologna, invece, sono cresciuti notevolmente grazie alla sinergia tra maggiore occupazione e crescita dei prezzi per notte. Nei primi sei mesi del 2019 è stato più redditizio avere un appartamento in locazione breve in queste due città, rispetto ad averlo a Roma, con valori di 74€ circa per Firenze e poco meno di 64€ per Bologna, contro i 62€ della capitale.

 

Investire in un immobile da mettere a reddito con il regime degli affitti brevi rimane, in ogni caso, un'ottima soluzione in tutta Italia, con rendimenti variabili, ma decisamente superiori di quelli ottenibili con altre forme di investimento. Con l'aiuto di Hintown come co-host, inoltre, potrete gestire il vostro appartamento o la vostra casa in locazione breve con la massima tranquillità e comodità.
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