Il regolamento condominiale può vietare gli affitti brevi?
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Affitti brevi e regolamenti condominiali
In molti regolamenti condominiali, soprattutto se sono stati redatti alcuni anni or sono o se, come spesso accade, ricalcano nella forma degli schemi passati, sono presenti degli articoli che vietano in modo esplicito l'attività di affittacamere all'interno dei singoli immobili di pertinenza, così come quella di gestione di una pensione o di una attività alberghiera in generale. Talvolta le motivazioni che avevano condotto all'inserimento di questo tipo di divieto non sono più attuali e i condomini non obiettano alla creazione di un Bed&Breakfast nello stabile o all'affitto di uno degli appartamenti con il regime della locazione breve, ma in altri casi sono nati dei contenziosi che sono arrivati anche in tribunale.Della questione, chiaramente molto rilevante anche per noi di Hintown che ci occupiamo di dare supporto a chi si occupa di gestire immobili in locazione breve, si è recentemente occupato Il Sole24Ore in un articolo da cui trarremo alcuni dati e riflessioni, a riprova del moltiplicarsi dei casi in cui uno o più condomini hanno contestato la scelta di mettere a reddito un immobile condominiale con un'attività di locazione breve o di Bed&Breakfast.
Si tratta certamente di un tema da affrontare per chiunque stia pensando di investire nel settore degli affitti brevi e teme di dovere affrontare un contenzioso giudiziario nel caso, molto frequente soprattutto nelle grandi città, in cui l'immobile in oggetto sia parte di un condominio.
Regolamento condominiale contrattuale o assembleare?
Una delle prime questioni che deve essere appurata quando si pensa di avviare un'attività di gestione di immobili in affitto breve all'interno di un condominio è quella della natura più o meno vincolante del regolamento condominiale. In effetti, la legislazione vigente prevedere due tipi di regolamento per i condomini: il regolamento condominiale contrattuale e il regolamento condominiale assembleare.La prima tipologia, maggiormente vincolante, è approvata da tutti i condomini all'unanimità all'atto della costituzione del condominio stesso, o in seguito mediante la convocazione di un'assemblea straordinaria. Spesso è il costruttore stesso a predisporre un documento di questo tipo e a subordinare la vendita delle singole porzioni abitative all'approvazione del regolamento e comunque in ogni successivo rogito notarile di compravendita il nuovo acquirente deve sottoscriverne tutti gli articoli perché il documento abbia il particolare valore coercitivo legato alla propria natura di regolamento contrattuale.
Le prescrizioni e i divieti contenuti in un regolamento condominiale di natura contrattuale, come abbiamo visto, hanno un certo potere coercitivo, che prende forza proprio dal fatto che tutti i condomini, e non solo la maggioranza di essi, lo hanno esplicitamente approvato al momento dell'acquisto delle singole porzioni immobiliari. Per cui, come primo consiglio, vi invitiamo a leggere con attenzione il regolamento condominiale allegato alla proposta di vendita di un appartamento o di una casa vacanze: potrete trarre già delle conclusioni importanti sulle eventuali limitazioni alla messa a reddito.
In molti casi, invece, il regolamento condominiale è stato semplicemente approvato a maggioranza durante un'assemblea, assume quindi un valore meno coercitivo e non può contenere divieti ad esercitare attività di qualunque tipo. In altre parole, se il condominio in cui volete avviare un'attività di messa a reddito di un appartamento con l'affitto breve ha adottato un regolamento condominiale di tipo assembleare non dovreste rischiare in alcun caso un contenzioso di natura giudiziale per l'opposizione di altri condomini.
La posizione dei Bed&Breakfast
È interessante, anche se non direttamente inerente all'attività di Hintown, vedere come la giurisprudenza ha trattato una tipologia di ospitalità che, per alcuni versi, è assimilabile a quella degli affitti brevi: il Bed&Breakfast. In realtà, ci sono state, negli ultimi due anni, sentenze contrastanti che hanno, di volta in volta, condannato o assolto chi veniva accusato di gestire un'attività di B&B in un condominio in cui un regolamento condominiale contrattuale vietava esplicitamente l'attività alberghiera. L'oggetto del contendere è proprio il fatto di poter equiparare o meno un B&B all'attività di affittacamere o alla gestione alberghiera in generale. Se da un lato la discriminante può essere la pubblicizzazione dell'attività di accoglienza o l'indipendenza dell'ingresso del B&B rispetto all'ingresso condominiale, appare particolarmente convincente una sentenza del 2018 del Tribunale di Milano in cui si indica che, essendo gli appartamenti di un determinato condominio destinati dal regolamento all'uso abitativo o di uffici, ogni altro uso diverso dovrebbe essere esplicitamente consentito da un'apposita assemblea condominiale straordinaria.Locazioni brevi e regolamenti condominiali
Resta ora da esaminare la questione per noi più rilevante: è possibile che un'attività di affitto breve di un immobile sito in un condominio venga bloccata da un ricorso basato sul regolamento condominiale?Innanzi tutto occorre ribadire che, nel caso il condominio abbia approvato solo un regolamento condominiale di tipo assembleare, ossia votato a maggioranza, non c'è alcun dubbio che esso non abbia la forza coercitiva per limitare una qualsiasi attività negli spazi di pertinenza di ciascun condomino e, quindi, nemmeno l'attività di locazione breve.
Anche nel caso di un più stringente regolamento condominiale di tipo contrattuale, approvato cioè da tutti i condomini al momento dell'acquisto delle singole porzioni, vietare ad un condomino di affittare il proprio immobile, anche se con lo strumento delle locazioni brevi, non è legalmente possibile.
Esistono, d'altra parte, alcuni modelli di regolamento condominiale, basati su una consuetudine molto diffusa nell'immediato dopoguerra e fino agli anni Sessanta, in cui compare il divieto esplicito di “affittare ad ore” il proprio immobile o, in altri casi, quello di “affittare per periodi inferiori ai 30 giorni”. Non risulta però che in nessuno di questi casi ci siano stati contenziosi giudiziari che siano giunti a sentenza, probabilmente per la debolezza intrinseca di divieti di quel tipo che, anzi, sono essi stessi illegalmente inseriti nei regolamenti condominiali.
L'attività di gestione di un immobile in affitto breve non sembra avere, quindi, nessun ostacolo concerto che possa venir posto dai regolamenti condominiali. Alcune denunce, tuttavia, sono state presentate, in diverse località italiane, per schiamazzi o disturbo alla quiete che sarebbero stati legati alla presenza di ospiti di appartamenti o case vacanze affittati in locazione breve.
Anche in questi casi, tuttavia, non si è giunti a nessuna conclusione dannosa per il proprietario dell'immobile locato con affitto breve e per la sua attività, soprattutto per l'impossibilità di correlare gli eventuali schiamazzi all'attività stessa di short rent, essendo la loro responsabilità in capo agli ospiti presenti in quel momento e non al proprietario.