Una seconda casa come investimento?

Una passione italiana

Non c'è dubbio che quella per le seconde case nelle località turistiche sia una passione tutta italiana. Dal dopoguerra, con la ripresa dell'economia dovuta al boom, fino all'inizio del nuovo secolo tante famiglie italiane hanno deciso di acquistare una casa in montagna, al mare o sul lago per trascorrervi le vacanze estive o quelle natalizie.

Si trattava di un'esigenza legata ad un modello di relazioni sociali che ora è in profondo mutamento: quello in cui solo il padre lavorava, mentre la madre poteva trasferirsi coi figli a fare villeggiatura anche per tre mesi all'anno, nel periodo delle vacanze estive. Molte località turistiche hanno visto, in quegli anni, moltiplicarsi i cantieri per la costruzione di nuovi appartamenti e case indipendenti destinati a questo scopo e l'industria del turismo di massa si è consolidata tanto sulle spiagge, quanto nelle località montane.

Questa tendenza ad acquistare seconde case, tuttavia, è andata in profonda crisi con i primi anni dell'attuale decennio. Il valore delle compravendite immobiliari nelle zone turistiche, infatti, è rallentato progressivamente, sia per effetto della crisi economica generalizzata, sia per il mutamento dei modelli familiari.

La tendenza però, come ci ricorda un articolo di Affari e Finanza, l'inserto del quotidiano Repubblica, nel numero del 6 maggio scorso, si sta invertendo, soprattutto a causa delle prospettive di rendimento offerte dagli affitti brevi. Per questo motivo Hintown, che si occupa da anni di co-hosting supportando i proprietari di immobili in locazione breve, vi propone una riflessione su questo tema, con un occhio alle opportunità di investimento che potreste valutare nella vostra zona.  

Cos'è oggi una seconda casa?

Se negli anni Sessanta del secolo scorso possedere una casa al mare o in montagna era uno status symbol e il fatto di continuare a curare e sfruttare per le vacanze la casa della propria famiglia nel paese di origine era un'opportunità da non perdere, oggi la situazione è profondamente mutata.

Sono sempre di più, infatti, le famiglie in cui entrambi i genitori lavorano, così come quelle monoparentali, e questo rende impossibile pensare a lunghi periodi di villeggiatura. Ci si orienta, così, nel concentrare le risorse sulle poche settimane di ferie e si privilegiano soluzioni tutto compreso, come villaggi turistici o alberghi, oppure su viaggi esperienziali, magari sfruttando un affitto breve.

Oggi, però, una seconda casa è diventata una fonte di reddito che, grazie alle locazioni brevi e ai portali online di prenotazione come Booking.com e Airbnb, può rendere il 7% all'anno, più di molti investimenti finanziari.

Malgrado la tassazione sia sfavorevole, come è noto, a partire dal fatto di dover pagare l'Imu, la compravendita delle seconde case, nell'ultimo anno, ha ripreso a crescere, complice anche il buon andamento generale dei mercati e il calo dei prezzi che, nelle località turistiche, è stato del 23% dal 2010 a oggi.

Indubbiamente molte famiglie continuano ad acquistare una seconda casa per usarla in prima persona, durante le vacanze estive o quelle natalizie, ma sta crescendo in modo deciso il numero di coloro che, accanto a questo utilizzo o alternativamente ad esso, si organizzano per offrire l'immobile in locazione breve utilizzando le piattaforme online dedicate.  

Dove acquistare una seconda casa?

Le zone in questo momento più interessanti per l'acquisto di una seconda casa sono, in parte, alcune di quelle tradizionali, rappresentate dalle località turistiche più famose. Non stupisce, quindi, scoprire che il mercato immobiliare si è ripreso in modo vivace in Versilia, sull'Argentario o nelle Cinque Terre, come anche a Cernobbio o a Cervo, puntando spesso su immobili storici di pregio.

D'atra parte, se le seconde case vengono considerate attualmente anche un buon investimento, è normale che si privilegino le aree del nostro Paese che hanno maggiore attrattiva non solo per i turisti italiani, ma anche per quelli stranieri, da sempre interessati a venire a soggiornare in Italia.

Una casa acquistata a Como, nel Chianti, a Portofino oppure a Santa Margherita Ligure è di sicuro un buon investimento se si vuole puntare al mercato dello short rent turistico verso la clientela estera. Allo stesso modo, e questa è una peculiarità del nuovo ritorno di fiamma del mercato delle seconde case, anche un appartamento a Milano o Bologna diventa una seconda casa appetibile per investire sulle locazioni brevi.

In effetti, l'aumento delle compravendite per le seconde case racchiude in sé dati provenienti da situazioni molto diverse tra loro, mescolando chi acquista unicamente per avere una casa vacanze per la propria famiglia con chi lo fa come investimento, puntando spesso sulle rendite realizzabili con un affitto breve ben gestito. La vera novità di questi ultimi anni, però, è senza dubbio il fatto che molte famiglie decidano di affittare la propria seconda casa nei periodi in cui non la usano direttamente attraverso diverse formule tra cui, come detto, è cresciuto in modo costante il peso delle locazioni brevi.  

Investire su una seconda casa

A questo punto è necessario chiedersi a quali condizioni possa essere davvero conveniente acquistare una seconda casa come investimento immobiliare, nell'ottica di una messa a reddito con gli affitti brevi.

Innanzi tutto, secondo l'esperienza maturata nel settore da Hintown, le case più redditizie sono quelle in cui si sono fatti alcuni investimenti, anche di moderata entità, per il loro miglioramento. Riarredare una camera con gusto, attrezzare una cucina con tutto l'occorrente, ridipingere le pareti o sostituire un infisso usurato sono piccoli interventi di manutenzione che hanno, però, una grandissima influenza sul successo commerciale di un immobile in short rent.

In effetti, il primo impatto che si ha con un appartamento o una casa vacanze che stiamo valutando su Airbnb o Booking.com è quello visivo, attraverso le fotografie presenti nell'annuncio. L'importanza di questo aspetto è tale da aver dato luogo ad una vera e propria attività, svolta da esperti di immagine e arredamento, che ha preso il nome di  home staging.

Naturalmente, poi, i costi di gestione dell'attività di short renting sono un altro fattore di estrema importanza, così come l'impatto della fiscalità sui proventi realizzati, ed entrambi vanno tenuti nella giusta considerazione se si vuole massimizzare il rendimento del proprio investimento immobiliare.

Per la gestione, infine, un'ottima soluzione è quella di delegarla ad un'azienda di co-hosting come Hintown che vi permetterà di non dovervi più occupare direttamente di nessun aspetto pratico, ma di affidarlo ad esperti di grande professionalità. Le pulizie, la gestione di arrivi e partenze, la costruzione dell'annuncio e le formalità burocratiche, infatti, possono essere gestite da noi a basso costo e con notevole qualità, grazie alla vasta esperienza che abbiamo maturato nel settore short rent.
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