Come cambiano le abitudini dei clienti short rent?

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L'analisi degli affitti brevi

Una recente indagine eseguita su un campione di immobili offerti al pubblico in locazione breve in quattro città italiane, Milano, Bologna, Firenze e Roma, è stata ripresa e commentata in un articolo di  www.affaritaliani.it e i suoi dati possono costituire, a nostro parere, una buona base per alcune riflessioni sul mercato degli affitti brevi in Italia. Hintown, infatti, è una realtà aziendale che si occupa di dare assistenza, consulenza e supporto ai proprietari di appartamenti e case vacanza in locazione breve mediante la formula del co-hosting e tra le sue attività c'è quella di esaminare il mercato degli affitti brevi per offrire alla propria clientela le migliori indicazioni per un investimento immobiliare redditizio.   In particolare, analizzare le abitudini di chi sceglie di affittare un immobile in locazione breve per i propri pernottamenti in una città che deve visitare per lavoro, per studio o per turismo è estremamente importante per capire quali caratteristiche possano essere più attraenti e, quindi, come si possano ottenere i migliori risultati per i proprietari di case e appartamenti in affitto breve. I trend di prenotazione e di pernottamento, infatti, sono significativi per chi voglia delineare dei profili di possibili utenti a cui rivolgersi con un'attività di gestione immobiliare in regime di locazione breve. Il successo di un investimento immobiliare in un appartamento o una casa vacanze in locazione breve, d'altra parte, dipende sicuramente dalla tipologia dell'immobile e dalla sua posizione, ma anche da una serie di dotazioni e accorgimenti che possono, con piccoli investimenti, migliorare la sua attrattiva presso clienti italiani e internazionali.   Gli esempi possono essere molteplici. Chi affitterà il mio immobile sarà tipicamente una famiglia che vi passerà due o tre settimane con dei bambini piccoli? Allora può essere una buona idea curare al meglio la cucina e la sua dotazione. Di solito nel mio appartamento vengono uomini d'affari che viaggiano per lavoro? Cercherò di avere uno spazio comodo per poter lavorare con un laptop e una connessione wi-fi stabile e potente.

La ricerca all'ultimo minuto

I dati raccolti nell'indagine citata, che si basano, come abbiamo visto, su un campione di soluzioni abitative di quattro grandi città turistiche e di affari, ci restituiscono l'immagine di clienti degli immobili in locazione breve che nel primo semestre del 2019 hanno prenotato sempre più a ridosso della data di arrivo nella città. Il fenomeno è presente in tutte e quattro le realtà esaminate, ma è particolarmente evidente a Milano, dove il tempo che intercorre tra prenotazione e pernottamento è sceso del 12% in un anno, mentre a Bologna si registra la variazione più contenuta, con una riduzione solo dell'1%. Questa differenza, a nostro parare, si spiega facilmente con il diverso bilanciamento tra prenotazioni per motivazioni turistiche e prenotazioni per ragioni lavorative.  Si può osservare, infatti, che in media chi si reca in una città per motivi di lavoro prenota con meno preavviso rispetto a chi organizza un soggiorno turistico, soprattutto per ragioni gestionali legate alle diverse dinamiche dei due tipi di spostamento. Ne consegue che in una città come Milano, in cui i viaggi di lavoro sono predominanti rispetto a quelli per turismo, i tempi di prenotazione tendono ad abbreviarsi e gli utenti cercano una sistemazione anche pochissimi giorni prima dell'arrivo previsto. Tuttavia, la diffusione della pratica di utilizzare gli immobili in affitto breve anche per il turismo di corto raggio, come il tipico fine settimana fuori porta o il ponte dedicato a una visita culturale in una città d'arte, sta incentivando l'abitudine a decidere di partire anche in poco tempo, confidando sul fatto che l'ampia scelta offerta dalle case e dagli appartamenti in locazione breve consentirà comunque di trovare una sistemazione soddisfacente. 

Soggiorni sempre più brevi

Un altro aspetto che emerge dall'indagine riportata da Affaritaliani.it è il calo piuttosto generalizzato della durata media dei soggiorni che, per esempio, passa, rispetto al primo semestre del 2018, da 8,4 a 7,8 giorni a Milano, mentre diminuisce comunque, anche se in modo meno significativo a Roma e Firenze, restando invece praticamente invariata a Bologna. A cosa può essere attribuita questa maggiore dinamicità del mercato dello short rent? Perché, in effetti, i soggiorni si sono più brevi, ma i rendimenti degli immobili sono in crescita praticamente ovunque e il tasso di occupazione sfiora quasi l'80% a Milano, mentre supera comunque un interessante 60% a Bologna, Firenze e Roma. La comparazione tra questi dati ci porta a concludere che la tendenza è quella verso soggiorni mediamente più brevi, ma più frequenti. Una spiegazione può essere, anche in questo caso, la diffusione sempre maggiore dell'impiego degli appartamenti in locazione breve per i viaggi di affari che hanno, tipicamente, durate più limitate.  In realtà, ad abbassare la media dei giorni di permanenza in un immobile in affitto breve ci sono anche le tantissime presenze legate ad eventi specifici, soprattutto a Milano, ma non solo. Abbiamo già più volte segnalato, infatti, che i grandi appuntamenti internazionali come le Fashion Week o il Salone del Mobile sono un volano straordinario per case e appartamenti in locazione breve, i cui prezzi possono anche aumentare in modo considerevole nei giorni di questi eventi. Si tratta, come è noto, di periodi inferiori alla settimana che controbilanciano quindi in modo netto le presenze legate al turismo classico, che tendono ad essere almeno settimanali. 

Quali conclusioni per gli host?

Cosa possiamo dedurre dai risultati di questa indagine per fornire un supporto a coloro che vogliono investire su un immobile in locazione breve? Sicuramente ci sono una serie di buone notizie sulla vitalità del settore, sia a Milano, che ha una dinamica del tutto particolare, sia in città tradizionalmente turistiche come Firenze e Bologna, sia ancora a Roma, che unisce un afflusso straordinario per motivi culturali a viaggi d'affari, turismo religioso e visite per motivi di studio. Un'indicazione che si può fornire con una certa sicurezza è quella di valutare con più attenzione la possibilità di mettere a disposizione il proprio immobile per chi viaggia per lavoro, opportunità spesso sottovalutata dai proprietari di case e appartamenti in affitto breve, ma che sembra riscuotere sempre maggiori consensi, a discapito del classico soggiorno in hotel. Attrezzare un immobile perché sia confortevole soprattutto per chi se ne servirà durante un viaggio d'affari o di lavoro può essere l'idea vincente per aumentare la redditività del proprio investimento, soprattutto se si valuta in modo attento la posizione della soluzione abitativa rispetto ai poli di attrazione finanziaria e industriale.
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