Affittare la prima casa

I vantaggi della locazione breve per affittare la prima casa

Chi ha acquistato la casa con le agevolazioni per la prima casa può anche decidere di affittarla. E per affittare la prima casa dove si ha la residenza l’affitto breve è una forma di locazione particolarmente adatta:
• È un modo per rientrare dell’investimento;
• Permette di affittare l’abitazione e contemporaneamente di viverci;
• Se non ci si può trasferire immediatamente, è una soluzione per mantenere la casa produttiva senza vincolarsi.

Chiunque può affittare la prima casa, prima dei 5 anni o dopo: a differenza della vendita, che invece è soggetta ad altre regole, per l’affitto è sufficiente conservare i requisiti richiesti per non perdere i benefici fiscali.

I requisiti per ottenere le agevolazioni prima casa

Le agevolazioni per la prima casa sono significativi sgravi fiscali che riducono il peso delle tasse sull’acquisto di un immobile. Si definiscono appunto “prima casa” perché i beneficiari di queste agevolazioni sono soggetti che non hanno immobili intestati. Si tratta di benefici piuttosto importanti che abbassano i costi addizionali che si pagano quando si acquista una casa:

• Se si acquista casa da un soggetto privato l’imposta di registro dovuta, dal 9%, passa al 2%;
• Se si acquista casa da un’impresa a essere dovuta è l’IVA, che passa dal 10% al 4%;
• L’imposta ipotecaria e l’imposta catastale, invece, restano invariate: 50 € se si acquista da un privato, 200 € se si acquista da un’impresa;
• Se la prima casa diventa anche abitazione principale, è possibile dedurre la rendita catastale dal reddito IRPEF, riducendo l’imponibile e quindi risparmiando ancora.

Considerando che questi costi molto spesso si affiancano ai costi dell’agenzia immobiliare - solitamente attorno al 4% - e ai costi del notaio, queste riduzioni possono avere un peso consistente nella valutazione di un investimento. Per ottenerle servono alcuni requisiti:

• Il beneficiario, come detto più sopra, non deve essere l’intestatario di un’altra casa che si trova nello stesso Comune.
• Questo nemmeno se l’immobile in questione appartiene alla moglie o al marito.
• Il soggetto non deve avere già usufruito di agevolazioni per l’acquisto di altri immobili sul territorio nazionale;
• Il comune in cui si trova la prima casa deve essere anche il comune di residenza.

A chi conviene affittare temporaneamente la prima casa

L'affitto turistico temporaneo è se non l’unica almeno la soluzione più adatta per certi profili di proprietari:

Studenti - L’agevolazione ha il dichiarato obiettivo di aiutare i giovani a uscire di casa, e quindi gli studenti sono tra i primi destinatari di questi benefici. Naturalmente uno studente normalmente non ha reddito, e quindi molto spesso la loro prima casa è un investimento familiare. La scelta può contemplare anche la possibilità di prendere un coinquilino che con l’affitto di una stanza aiuti a pagare il mutuo, ma la locazione temporanea, oltre a garantire introiti più alti, permette anche di rientrare in possesso della casa integralmente non appena se ne presenti l’esigenza;

Residenti all’estero - Tecnicamente risiede all’estero chi passa fuori dall’Italia almeno 183 giorni, ovvero circa sei mesi. Per incentivare gli investimenti immobiliari sul suolo nazionale, affittare la prima casa, con mutuo o senza, è possibile anche per queste persone. Per queste persone l’affitto turistico richiede naturalmente l’aiuto di collaboratori presenti sul territorio che possano prendersi cura degli ospiti, ma è per questo che esistono società come Hintown, che offrono anche degli strumenti per avere un controllo puntuale sullo stato e l’andamento dell’immobile anche se si è lontani.

Viaggiatori professionisti - Non è detto che chi viaggia per lavoro superi il limite dei 183 giorni trascorsi all’estero, ma lasciare vuota una casa anche solo per uno o due mesi rappresenta una spesa a perdere. La locazione breve è un’occasione per trarre profitto dai periodi in cui l’immobile non viene abitato, ed è l’unico modo di mettere a reddito un appartamento che resta vuoto solo in alcuni periodi.

Come affittare l’abitazione principale

Una delle caratteristiche che distinguono l’affitto temporaneo da qualsiasi altro tipo di affitto è la sua compatibilità con la funzione di abitazione principale. È cioè possibile affittare la casa in cui si vive, a patto di osservare due accorgimenti in particolare. Innanzitutto, occorre fare un uso molto attento dei calendari. La soluzione ideale sarebbe aprire la casa regolarmente, sempre negli stessi periodi: per esempio tutti i weekend, o nel corso di eventi precisi come concerti, celebrazioni o appuntamenti di richiamo internazionale. A Milano il Salone del Mobile attira ogni anno migliaia di persone, mentre a Roma il riferimento è l’agenda politica e religiosa. Nel nostro lavoro è sempre importante tenere sotto controllo il calendario eventi di ogni località, e la razionalizzazione del calendario e delle relative tariffe è una parte essenziale della nostra consulenza ai proprietari.

Nell’appartamento deve esserci inoltre uno spazio riservato ai propri effetti personali, inaccessibile agli ospiti. Sembra una banalità, ma questo significa organizzare i locali anche in funzione della flessibilità d’uso della casa: gli arredi dovranno essere meno ingombranti e numerosi rispetto a un’abitazione privata, e alcuni spazi come il salotto potranno essere ottimizzati per l’ospitalità, magari sostituendo semplicemente il divano con un divano letto.

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