L’affitto breve nelle piccole città

Stagione lunga e stagione breve

Gli affitti brevi in Italia hanno avuto un incremento di offerta davvero impressionante negli ultimi anni, accompagnato da una domanda che ha saputo subito approfittare dei vantaggi economici e pratici di questo tipo di accoglienza.

Uno dei vantaggi più consistenti è senza dubbio la distribuzione geografica molto sparsa degli immobili in locazione breve che dà a tutti noi la possibilità di trovare una sistemazione anche nei piccoli borghi di cui è punteggiato il nostro Paese, così come nelle grandi città d'arte. In luoghi, infatti, dove l'offerta di accoglienza turistica alberghiera tradizionale è scarsa, se non assente, il fenomeno degli affitti brevi ha rilanciato il turismo e ravvivato in molti casi l'economia locale.

Il problema, dal punto di vista dell'accoglienza turistica in genere, è quello della lunghezza della stagione, ossia del numero di settimane all'anno in cui si registra un buon afflusso di turisti. È facile immaginare che se aprire un hotel a Venezia, a Firenze o a Roma garantisce di avere comitive di turisti praticamente per tutto l'anno, lo stesso non si può dire per un albergo a Treviso o a Matera, per non parlare di un piccolo borgo medievale.

La questione, molto interessante per Hintown, che da anni si occupa di dare supporto ai proprietari di immobili in locazione breve attraverso la propria opera di co-hosting, è stata recentemente analizzata in un articolo de Il Sole 24Ore, da cui prenderemo spunto per alcune considerazioni rivolte soprattutto a chi vuole fare un buon investimento immobiliare in questo campo.  

La concorrenza spinge all'analisi

Nel mercato degli affitti brevi è ormai passata la fase del boom iniziale degli anni scorsi e in moltissime realtà territoriali si è arrivati ad una presenza numerica tale da generare dinamiche di concorrenza e, di conseguenza, una maggior necessità di analisi per chi desideri entrare in questo mercato con buoni risultati.

In altre parole, se fino a qualche anno fa, mettere un immobile sfitto su Airbnb o su Booking.com, era di per sé un'ottima opportunità di investimento, oggi è necessario, per avere buoni rendimenti, analizzare con più attenzione la situazione del territorio e le caratteristiche specifiche del mercato locale.

Anche per questo motivo l'esperienza pluriennale di Hintown può essere di supporto agli investitori, in fase di analisi, così come lo è dopo, quando diventano proprietari, per gestire gli annunci, le pulizie, l'accoglienza, la manutenzione e tutte le incombenze burocratiche che sono necessarie per la gestione di una locazione breve.

Nell'articolo citato in precedenza vengono esaminate in particolare le situazioni degli affitti brevi e le prospettive di rendimento in cinque città di piccole dimensioni: Como, Treviso, Siena, Padova e Matera. L'analisi viene condotta, principalmente, confrontando il rendimento che si può ottenere dallo stesso immobile quando lo si affitta con una locazione breve rispetto al guadagno ottenibile con un affitto tradizionale quattro più quattro.

In tutte e cinque le città analizzate il divario tra i due rendimenti, a favore di quello ottenuto con gli affitti brevi, è notevole: il 60% in più a Siena, il 100% in più a Treviso e addirittura il 200% e il 207% in più, rispettivamente, a Padova e Matera. Al di là dei numeri, però, è importante, a nostro parere, approfondire l'analisi e cercare di individuare le ragioni specifiche che portano a queste dinamiche di mercato.

Solo se queste ragioni, in parte differenti per ognuno dei territori presi in considerazione, verranno chiarite o quantomeno delineate, chi desidera realizzare un investimento real estate nell'ambito degli affitti brevi potrà avere uno strumento per valutare la situazione specifica della città in cui vuole operare.  

Non solo turismo

Forse la prima considerazione da fare in questa sede è che gli affitti brevi non soddisfano solo la domanda dei turisti che desiderano visitare una città, ma anche quella di una lunga serie di clienti con esigenze diverse, come lavoratori fuori sede di ogni categoria, studenti di brevi corsi di formazione o professionisti in viaggio d'affari.

A seconda delle stagioni, in ogni località si ha un mix dalla composizione molto variabile di ospiti di diverso tipo. Un caso emblematico è quello di Como in cui ai turisti italiani e stranieri che vogliono godersi una vacanza più o meno lunga sul lago, si aggiungono i lavoratori diretti in Svizzera che preferiscono dormire, per varie ragioni, in Italia e anche molti visitatori di Milano che aggiungono la città lariana come tappa del proprio soggiorno, turistico o di lavoro, nel capoluogo lombardo.

Per Padova, ad esempio, la presenza dell'università rafforza la quota di chi affitta un appartamento in locazione breve per frequentare corsi di perfezionamento o formazione, mentre Siena, già forte delle proprie bellezze turistiche, si giova anche delle presenze attratte dall'intera Toscana e riceve quindi molti visitatori in transito per una o due notti come tappa all'interno di un tour più ampio.  

Ogni realtà locale, insomma, attrae persone in visita per molti motivi diversi e in proporzioni che variano durante l'anno e che sono comunque specifiche per ogni città o borgo. Conoscere queste dinamiche è essenziale per chi voglia investire sulle locazioni brevi, sia per stimare in modo realistico un possibile rendimento, sia per calibrare la propria offerta, anche in termini di dotazioni e di prezzo, sulla clientela prescelta.  

Selezionare la clientela

Quando si chiariscono le motivazioni che spingono i visitatori a cercare un alloggio o una casa vacanze in locazione breve nella città in cui vogliamo investire, occorre preparare il nostro immobile per ricevere al meglio quel tipo di clientela.

Hintown, come abbiamo già detto, si occupa di dare un aiuto agli host di case e appartamenti in affitto breve e, tra le altre attività, propone anche soluzioni per valorizzare al meglio il proprio immobile in funzione di una certa categoria di ospiti.

Una piccola ristrutturazione, qualche modifica nell'arredamento e nella dotazione dell'alloggio o della casa vacanze possono incrementare di molto il rendimento di una locazione breve. D'altra parte, anche una buona presentazione sui portali online, costruita secondo le regole dell'home staging e con annunci in più lingue, può, a seconda dei casi e delle situazioni, essere un'arma vincente per battere una concorrenza che si fa sempre più intensa.
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