Gli affitti brevi gestiti da intermediari

Gestire una locazione breve

Secondo la normativa attualmente in vigore, che è la somma, non sempre lineare, di leggi nazionali e regolamenti regionali e comunali, un immobile può essere locato con la formula dell'affitto breve solo a condizioni ben precise, che abbiamo spesso illustrato in modo esaustivo in altri articoli.

Per richiamare in breve le condizioni principali che occorre rispettare per affittare un appartamento o una casa vacanze in locazione breve possiamo fare un breve elenco, come segue. Innanzi tutto, l'immobile deve essere arredato, completo di tutte le attrezzature per una fruibilità completa, come la biancheria per la casa, e deve essere pulito tra un ospite e il successivo. Il periodo di locazione, poi, deve essere al di sotto dei 30 giorni e bisogna comunicare l'identità di tutte le persone ospitate alle autorità di polizia, mediante il Portale Alloggiati della Polizia di Stato, entro le prime 24 ore successive all'arrivo. Infine, i proventi ottenuti da questa attività possono essere tassati in modo semplice e spesso conveniente mediante l'applicazione di una cedolare secca del 21%, senza che si cumulino con altri redditi da lavoro o da pensione.

Spesso, poi, un immobile in locazione breve, necessita di una promozione che viene fornita in modo ottimale dai grandi portali online specializzati, come Airbnb e Booking.com, che si possono anche occupare di prelevare direttamente alcune imposte, come le tasse di soggiorno comunali, nei casi in cui si siano stretti specifici accordi.

Creare e gestire un annuncio online, accogliere gli ospiti, provvedere alle pulizie, agli adempimenti burocratici e fiscali, alla manutenzione, al check-out per il proprio appartamento o la propria casa vacanze in affitto breve è un'attività piuttosto impegnativa e per questo sono nate realtà aziendali come Hintown che si occupano di fare co-hosting, ossia di fornire tutti i servizi che un proprietario non intende, per varie ragioni, svolgere in prima persona.

Il ruolo degli intermediari

Un recente articolo del sito www.monitoreimmobiliare.it ci offre delle riflessioni, in parte anche provocatorie, sul ruolo che gli intermediari immobiliari di vario tipo stanno giocando nel mercato, in piena espansione, delle locazioni brevi in Italia. A partire da queste osservazioni, che riguardano inevitabilmente anche il ruolo dei co-host professionali come noi di Hintown, cercheremo di fare qualche considerazione che possa chiarire le opportunità che si aprono per i proprietari di appartamenti e case vacanza che vogliano metterli a reddito con il regime delle locazioni brevi.

La prima osservazione da fare riguarda di sicuro il grado di coinvolgimento che un intermediario può avere nel rapporto tra il proprietario dell'immobile e l'affittuario, quando si parla di affitti brevi. Si può dire, in prima approssimazione, che ci sono due possibili approcci differenti nell'affidare un immobile di proprietà ad un intermediario: la gestione o il subaffitto.

Nella prima situazione, che è del tipo del servizio offerto da Hintown, il proprietario dell'immobile chiede all'intermediario di svolgere alcuni servizi per suo conto, in una forma che varia di volta in volta in base alle esigenze, mantenendo, però, il pieno controllo delle locazioni brevi che si susseguono nel tempo. In questo modo, il proprietario sa sempre chi sta affittando il proprio immobile e, volendo, può fare egli stesso un'azione di filtro per selezionare gli ospiti che ritiene più affidabili. L'azienda che svolge l'opera di co-hosting, invece, fornisce semplicemente una serie di servizi, anche molto articolata in alcuni casi, ma sempre per conto per proprietario che corrisponde al co-host una percentuale sugli introiti dei canoni di locazione. Tra l'altro le piattaforme on-line consentono di accreditare direttamente al co-host e al proprietario, al momento del pagamento del canone da parte dell'ospite, le percentuali concordate, senza ulteriori passaggi tra le parti.

Nel secondo caso, invece, un intermediario immobiliare prende direttamente in affitto dal proprietario l'appartamento o la casa vacanze destinata agli affitti brevi con la possibilità di subaffittarla a sua volta, con il regime delle locazioni brevi. Dal punto di vista del proprietario il principale vantaggio è quello di avere un reddito garantito, pari al canone che gli viene versato dall'intermediario, senza doversi assolutamente preoccupare di nessuna delle incombenze legate al susseguirsi degli ospiti durante le locazioni brevi.

D'altro canto, chi affida completamente il proprio immobile ad un intermediario con la formula del subaffitto perde del tutto il controllo non solo sull'identità degli ospiti che verranno alloggiati, ma soprattutto sulla reale redditività del proprio bene. Con accordi di questo tipo, infatti, per il proprietario sarà impossibile conoscere quanto l'intermediario sarà in grado di guadagnare realmente dall'immobile, per quanti giorni verrà affittato e a quali tariffe e quindi non avrà una consapevolezza chiara del valore attuale del proprio bene.

Opportunità e rischi

Con le locazioni brevi e il loro enorme sviluppo, favorito indubbiamente dai portali online e dalla loro enorme capacità di pubblicizzare un'offerta immobiliare in tutto il mondo, si sono aperte di sicuro grandi opportunità di investimento e di creazione di reddito basate sulla proprietà di appartamenti o case indipendenti in ogni angolo d'Italia.

Il privato che entra in possesso di un appartamento in una grande città in seguito ad un'eredità o che, per le mutate condizioni familiari, ha una seconda casa in una località turistica che non utilizza più a pieno può pensare, da qualche anno a questa parte, di metterli a reddito mediante gli affitti brevi. Se ben gestita, d'altra parte, una locazione breve può rendere molto di più rispetto ad un affitto tradizionale di lungo periodo o ad un affitto annuale per studenti e questo ha fatto gola a molte realtà professionali che propongono accordi di diverso tipo ai proprietari di immobili.

Il rischio connesso con questo tipo di accordi è piuttosto limitato e, fatta salva la serietà dell'intermediario scelto, la convenienza per il proprietario è sempre garantita. D'altra parte bisogna considerare che poter mantenere la consapevolezza su quanto renda effettivamente il proprio immobile è estremamente utile per chiunque voglia cercare di migliorare la redditività di un investimento nel tempo.

Solo grazie all'analisi dei periodi di maggior occupazione dell'immobile e alle richieste su attrezzature e confort che i singoli ospiti avanzano nella pratica dei diversi periodi di locazione, infatti, si possono prevedere gli interventi di miglioramento dell'allestimento e di ristrutturazione più convenienti per aumentare la redditività del proprio investimento.

In ogni caso potrete affidarvi a Hintown per avere non solo servizi di co-hosting professionali, ma anche, in base alla nostra esperienza pluriennale, una consulenza accurata su come gestire al meglio il vostro immobile in locazione breve.

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