Differenza tra contratto di locazione e di affitto

Differenza tra contratto di locazione e di affitto

Contratto di affitto o contratto di locazione: quali differenze?

Accade spesso, nel campo della giurisprudenza, che due termini siano affini e che il loro reale campo di impiego sia piuttosto confuso nella mente della maggior parte dei cittadini che tendono, piuttosto, ad utilizzare entrambi i termini come se fossero sinonimi o a vederne differenze in realtà non corrette.

Un contratto di locazione è, per il diritto civile, quell'accordo con cui una persona, il locatario, dà in uso transitorio un bene, mobile o immobile, ad un'altra persona, il conduttore, in cambio della corresponsione di un canone, solitamente periodico. In questo tipo di accordo il conduttore si impegna a restituire il bene nelle stesse condizioni in cui lo ha trovato, salvo la naturale usura dovuta al tempo trascorso, mentre il locatario si impegna a fornire il bene nelle condizioni pattuite e a provvedere a quelle opere di manutenzione necessarie a mantenerne inalterata la fruibilità per il conduttore.

A norma di legge, invece, un contratto di affitto è un particolare tipo di locazione in cui il bene in oggetto è in grado di produrre reddito, come ad esempio un locale commerciale o un campo per uso agricolo. In questo caso, d'altra parte, il conduttore ha titolo per incassare tutti i proventi ottenuti dal bene in affitto, fatto salvo l'obbligo di restituirlo al locatario, al termine del contratto, nelle stesse condizioni in cui lo ha ricevuto.

In pratica, bisognerebbe usare sempre il termine locazione, salvo per quei particolari contratti di locazione commerciale, o comunque concernenti beni in grado di generare reddito, per i quali è più corretto utilizzare il termine affitto. In seguito, nell'esaminare le caratteristiche di questi contratti, useremo anche noi, per semplicità, entrambi i termini come se fossero del tutto sinonimi.

Come registrare un contratto d'affitto

La registrazione del contratto di locazione o di affitto è un obbligo a cui sono soggetti sia il locatario, sia il conduttore e deve essere effettuata entro 30 giorni dalla data di stipula del contratto o dalla data di decorrenza dello stesso, se anteriore a quella di stipula. Per avere tutte le informazioni su come si registra un contratto di affitto o locazione ci si può rivolgere a un professionista o informarsi presso l'Agenzia delle Entrare, ma si tratta, in generale, di una procedura piuttosto semplice e rapida, che può essere effettuata sia direttamente presso gli uffici, sia per via telematica e che può anche essere delegata ad un professionista del settore.

L'unico caso previsto dalla legge in cui un contratto di locazione non deve essere registrato è quello degli affitti brevi, ossia quelli di durata inferiore ai 30 giorni. In questo caso, infatti, vigono procedure semplificate che favoriscono questo tipo di locazioni, utilizzate spesso a scopo turistico o per brevi soggiorni di lavoro.

Come disdire un contratto d'affitto

Quando si parla di disdetta di un contratto di locazione o di affitto si pensa subito, giustamente, alle tante situazioni di conflitto che si possono generare se la risoluzione del contratto di locazione non è consensuale tra le parti. La regola generale, d'altra parte, è piuttosto chiara: il conduttore ha il diritto di recesso dal contratto di locazione in ogni momento, fornendo una opportuna motivazione, a patto di dare un preavviso di almeno 6 mesi al locatario, nel caso di contratto di locazione ad uso abitativo. Naturalmente il conduttore può lasciare l'immobile anche prima dei sei mesi, ma deve comunque corrispondere, salvo diversi accordi tra le parti, le sei mensilità dovute al locatario per il periodo di preavviso.

La risoluzione anticipata del contratto di locazione da parte del proprietario, invece, è decisamente difficile da ottenere. Nella maggior parte dei casi, occorre che il locatario attenda la scadenza pattuita per il rinnovo automatico e comunichi la disdetta del contratto di locazione con sei mesi di preavviso al conduttore, ma solo nel caso si verifichi una delle condizioni stabilite dalla legge, come, ad esempio, la volontà del locatario di andare egli stesso a vivere nell'immobile attualmente in affitto.

Il contratto d'affitto transitorio e la cedolare secca

Una particolare tipologia di affitto si realizza con il contratto di locazione transitorio che si può stipulare per un periodo di tempo superiore ai 30 giorni, ma inferiore ai 18 mesi e, a differenza di tutte le altre tipologie di contratto, non è rinnovabile. L'impossibilità di proroga del contratto di locazione, in questo particolare caso, è legata strettamente alla tipologia stessa del contratto, destinato a soddisfare le esigenze di affittuari che debbano occupare l'immobile per un tempo limitato, legato ad esigenze di studio o lavoro.

Il contratto di affitto transitorio, invece, non è adatto per affittare case vacanze per cui si deve ricorrere al contratto di locazione turistica o alle locazioni brevi.

Un contratto di locazione con cedolare secca, invece, è un qualsiasi contratto di locazione ad uso abitativo in cui si opti per un regime fiscale semplificato. In pratica, il locatario non sarà tenuto a pagare l'Irpef e le sue addizionali, per la quota derivante dal reddito proveniente dall'immobile locato, e sarà anche esentato dalle imposte di bollo e di registrazione del contratto, ma non a quella per la cessione del contratto di locazione. Con questo tipo di regime fiscale, invece, il proprietario sarà soggetto solo al pagamento di una tassa calcolata in percentuale, la cedolare secca appunto, pari, in linea generale, al 21% del canone annuo pattuito per la locazione, salvo variazioni locali.

Per accedere al regime della cedolare secca è sufficiente una dichiarazione all'atto della sottoscrizione del contratto, che va comunque ripetuta nel caso di un rinnovo automatico della locazione. È comunque sempre possibile accedere a tale regime fiscale anche per un contratto già in essere, con una semplice comunicazione all'Agenzia delle Entrate.

La normativa riguardante il contratto di locazione e il contratto di affitto non è, come abbiamo visto, di facile interpretazione e spesso, riguardando un campo molto delicato, in cui si incontrano interessi diversi, tutti forti e legittimi, ma spesso contrapposti tra loro, dà luogo a contenziosi anche gravi e duraturi. Anche per questo motivo, è importante affidarsi ad un professionista come Hintown per essere certi di curare al meglio i propri interessi e di non incappare in inconvenienti talvolta molto spiacevoli.

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