Le agevolazioni fiscali adatte allo short term rental

Le detrazioni fiscali più utili a chi investe nello short rent

Gli incentivi fiscali sono una voce importante nel business plan di un investimento immobiliare: permettono infatti di recuperare in parte i costi di alcuni interventi che possono incidere in modo significativo sulla messa a reddito futura.

È un discorso che vale anche per gli investimenti immobiliari tradizionali, ma è tanto più vero per l’affitto breve. È con gli affitti temporanei, infatti, che la casa viene valutata ed eventualmente scelta per quello che è, più che per quello che potrebbe essere: per questo ha più senso rifinire una casa destinata all'affitto breve, perché chi compra casa o cerca un affitto a lungo termine di solito cerca un appartamento vuoto, da adattare alle proprie esigenze. Mettere in vendita una casa fin troppo rifinita può avere l'effetto di scoraggiare più di un potenziale compratore.

Nell’affitto breve invece ogni miglioria strutturale, ogni idea se valorizzata nel modo giusto, può giustificare un prezzo di vendita a notte più alto.

Le agevolazioni fiscali che possono essere d’aiuto in questo settore riguardano essenzialmente tre ambiti:

  • La ristrutturazione dell’immobile;
  • L’acquisto di mobili, se contestuale alla ristrutturazione stessa;
  • Il recupero energetico

Chi volesse maggiori informazioni su come ottimizzare il proprio progetto di ristrutturazione può contattarci direttamente.

Ristrutturazioni per l’affitto breve: gli interventi consigliati per lo short rent

Per gli interventi eseguiti entro il 31 dicembre 2017, lo Stato rimborsa ai contribuenti metà delle spese sostenute per la ristrutturazione. Il rimborso viene dilazionato in dieci rate annue e può arrivare a un massimo di 48000 €, perché la spesa massima ammessa è 96000 €. L’Agenzia delle Entrate ha pubblicato una guida in cui spiega tutti i dettagli di questo bonus: tra gli altri, sono contemplati alcuni possibili interventi molto utili per dare a un appartamento qualche arma in più per lavorare bene con gli affitti a breve termine.

Nel 2017, insomma, acquistare qualche assett competitivo in più costa la metà, e qui vogliamo condividere qualche pratica che garantisce ottimi risultati in termini di prenotazioni ottenute.

Partiamo dalla considerazione che mettere a reddito un appartamento con le locazioni temporanee significa offrirlo a un tipo di domanda molto specifica, perché un viaggiatore vive lo spazio domestico in maniera diversa rispetto a un residente.

Per esempio, la quantità di spazio passa in secondo piano rispetto alla sua organizzazione e funzionalità: chi affitta un appartamento per periodi brevi ha un numero di bagagli limitato e di solito prevede di passare meno tempo possibile in casa, quindi non gli servono grandi porzioni di appartamento libero. A differenza delle case in vendita, per gli appartamenti da short rent lo spazio si può riempire il più possibile.

Sono detraibili alcuni interventi che vanno in questa direzione:

  • Demolizione e ricostruzione di pareti interne, per ottenere più locali all’interno della stessa volumetria dell’immobile. Può essere particolarmente utile ricavare più camere da letto sfruttando degli spazi comuni che con l’affitto breve verrebbero sottoutilizzati. Nel caso per esempio di appartamenti vicini a centri universitari, due camere da letto singole sono senz’altro preferibili a una sola camera da letto matrimoniale;
  • Interventi per realizzare le autorimesse o i posti auto di pertinenza, che in moltissime città italiane sono merce rara: il parcheggio privato è una caratteristica che rende un appartamento più appetibile di un altro, e chi viaggia in macchina, specialmente in città, è senz’altro disposto a pagare questa comodità. Nel caso non sia possibile costruirlo, la detrazione include anche l’eventuale acquisto del posto auto;
  • Realizzazione di un soppalco, al fine di ampliare la superficie dell’appartamento. Con questa soluzione è possibile guadagnare un posto letto o addirittura due, nel caso in cui il soppalco possa ospitare un letto matrimoniale;
  • Frammentazione del bagno per ottenere i doppi servizi, rinunciando magari alla vasca da bagno o a uno dei due bidet in favore di box doccia ed erogatore da parete. Una scelta radicale, ma coerente con un progetto di investimento nell’affitto breve.

A pagina 30 della guida dell’Agenzia delle Entrate si trova un elenco più nutrito, anche se non esaustivo, degli interventi fiscalmente detraibili. In generale, è bene tenere a mente che per beneficiare di una detrazione sulla ristrutturazione è necessario che la stessa figuri nel Comune di riferimento come pratica edilizia, non importa di quale entità.

Sono detraibili anche gli interventi strutturali per integrare tecnologie rivolte ai portatori di handicap: ottenere la qualifica di “struttura accessibile” porta senz’altro una visibilità maggiore rispetto a strutture che non lo sono, ma spesso è una caratteristica che dipende più dalla conformazione dell’edificio più che del singolo appartamento.

Acquistare i mobili con le detrazioni: gli arredi che generano prenotazioni

Intraprendere una ristrutturazione nel 2017 permette anche di detrarre il 50% del costo di eventuali mobili o elettrodomestici acquistati contestualmente ai lavori. Non importa che mobilio o elettrodomestici siano coinvolti o meno nel progetto di ristrutturazione, ma l’agevolazione è possibile solo se sussiste l’intervento edile; l’acquisto, da solo, non dà diritto a nessun rimborso. La soglia di spesa ammessa è 10000 €, quindi il rimborso massimo è di 5000 €.

Anche le dotazioni all’interno delle abitazioni contribuiscono ad aumentare l’attrattiva dell’appartamento agli occhi dei viaggiatori; le detrazioni sull’acquisto dei mobili sono un’occasione da non perdere per equipaggiare la casa con i migliori optional a costi ridotti. A prescindere dal tipo di ristrutturazione, quindi, esistono attrezzature che alzano sempre il livello percepito dell’appartamento:

  • Lavatrice, meglio se anche asciugatrice: anche se gli elettrodomestici “misti” non sono sempre consigliati dagli addetti ai lavori, come già detto nell’affitto breve è importante sfruttare ogni spazio disponibile. Una lavasciuga è una risorsa molto ricercata anche perché può capitare che il proprio appartamento sia solo una tappa in un viaggio più lungo. Per i trasfertisti professionali, inoltre, è essenziale potersi prendere cura autonomamente del proprio guardaroba;
  • Letto matrimoniale componibile, ovvero separabile, per offrire tutte le opzioni ai gruppi di ospiti, siano essi membri della stessa famiglia o meno: la possibilità di dormire in letti separati è talvolta decisiva nel processo di scelta di una soluzione abitativa. È importantissimo anche dotare i letti di materassi di ottima qualità (articoli di solito molto costosi), dal momento che la qualità del riposo è un metro di giudizio fondamentale per valutare la qualità del soggiorno in un appartamento;
  • Divano letto matrimoniale, un’altra soluzione per non lasciare inutilizzato neanche uno spazio. Ideale nel caso si abbia una sola camera da letto, fondamentale per battere la concorrenza di una camera doppia in albergo;
  • Condizionatori: la presenza del condizionatore è fondamentale per affittare casa anche durante i mesi estivi. Il pubblico straniero, in particolare americano, arabo e cinese, non prende neanche in considerazione gli appartamenti sprovvisti di aria condizionata, e spesso anzi dà per scontata la presenza di climatizzazione anche se l’annuncio non la nomina, con conseguenze nefaste sulle recensioni successive;
  • Ventilatori e stufette elettriche, per tutti gli ospiti più freddolosi o più calorosi del normale. Utile specialmente nei condomini con impianto termico centralizzato;
  • Bollitore, anch’esso una dotazione importantissima soprattutto per il pubblico straniero, in particolare anglosassone e cinese.

Per essere ammessi all’agevolazione tutti gli elettrodomestici acquistati devono avere la classe energetica non inferiore alla A+ (A per i forni).
Inoltre, è possibile beneficiare della detrazione anche se l’acquisto passa attraverso una finanziaria, purché il pagamento sia effettuato con bonifico, carta di credito o carta di debito.

Risparmio energetico: cosa c’entra con l’affitto breve

Il bonus per le ristrutturazioni edilizie include anche gli interventi finalizzati al risparmio energetico, che apparentemente non hanno un effetto diretto sulle oscillazioni di prezzo del proprio appartamento.
Sono quindi spese che potrebbero essere accantonate, ma vogliamo inserirle negli interventi utili perché concorrono al livello complessivo dell’appartamento. Una struttura nuova, efficiente anche sotto il punto di vista energetico, si distingue facilmente, specialmente in un settore in cui non sono rare sistemazioni datate e poco attente agli standard di abitabilità moderni.

Diventa quindi importante lo stato di alcune parti dell’immobile:

  • Impianto di riscaldamento, meglio se autonomo per i motivi menzionati sopra;
  • Infissi, importanti non solo per il risparmio energetico ma anche per la protezione dal rumore, un problema molto sentito da ospiti di tutte le latitudini, specialmente per gli appartamenti che si trovano in città.

Il bonus sul risparmio energetico è valido anche nel caso non si facciano veri interventi ma si acquistino semplicemente le certificazioni.

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