L’affitto turistico: normativa e opportunità

L'importanza della durata

Affittare un appartamento per uso turistico è, in Italia, un'attività molto diffusa. Che ci si trovi in un paese di mare o di montagna oppure in una città d'arte, investire sul turismo è sempre una buona idea: le presenze sono consistenti, soprattutto in alcuni periodi dell'anno, e la possibilità di rendere redditizio, magari, un appartamento in cui non si vive abitualmente alletta molti.

Per orizzontarci possiamo dire, in prima battuta, che un contratto di affitto turistico si può realizzare in due forme ben distinte, che dipendono dalla durata della locazione. Se si intende affittare un appartamento per più di 30 giorni si ricade in un caso regolato dalla legge generale sul turismo, modificata da ultimo nel 2001, che prevede la registrazione obbligatoria del contratto ed esclude la fornitura di servizi come il cambio della biancheria o le pulizie. In questo caso, gli appartamenti in affitto turistico non possono essere occupati per un periodo superiore ai tre mesi e devono essere gestiti, sia dal punto di vista del locatore che da quello del conduttore, con il criterio della diligenza del buon padre di famiglia, tanto caro a molta della nostra legislatura civile. In termini pratici, questo significa che chi affitta l'appartamento deve garantirne la pulizia e la buona manutenzione al momento dell'arrivo dell'affittuario e quest'ultimo deve, a sua volta, riconsegnare l'immobile in condizioni di pulizia ottimali, fatto salvo il normale degrado dovuto all'uso.

La locazione breve

Le cose cambiano radicalmente, d'altra parte, se l'affitto ad uso turistico di un appartamento non si protrae per più di 30 giorni. In questo caso, infatti, l'art.4 del Decreto Legge 50 del 2017 prevede una forma diversa di locazione alternativa, di fatto, al contratto di locazione turistica. Indipendentemente dalla finalità del soggiorno dell'affittuario, infatti, la norma parla, in modo assolutamente generale, di locazioni brevi, riferendosi a tutti i contratti di affitto di breve periodo, ossia di durata non superiore ai 30 giorni.

Ci sono molte differenze tra la normale locazione turistica e la locazione breve, ma probabilmente le due più rilevanti riguardano la registrazione del contratto e i servizi accessori. Il contratto di locazione breve, infatti, non necessita di registrazione, al contrario di quello di locazione turistica, ma richiede comunque la comunicazione alle autorità delle generalità delle persone ospitate e il pagamento, nei Comuni dove è richiesto, della tassa di soggiorno.

Un altro aspetto particolarmente interessante è il fatto che, anche nell'ipotesi in cui il proprietario fornisca al conduttore il servizio di pulizia o quello di ricambio della biancheria della casa, questo tipo di gestione venga comunque considerato come un affitto turistico non imprenditoriale, con tutte le conseguenze positive del caso, soprattutto dal punto di vista degli adempimenti fiscali, che si riducono al versamento della sola cedolare secca sull'affitto turistico.

Locazione turistica o locazione breve?

Dopo aver chiarito alcuni concetti di base sulla normativa per l'affitto di un appartamento a uso turistico, cerchiamo di esaminare come sia possibile massimizzare i guadagni scegliendo il tipo di contratto più conveniente per i nostri scopi e valutando quali siano gli aspetti più importanti per valorizzare il nostro immobile.

Dal punto di vista del tipo di contratto da scegliere, è chiaro che un contratto di locazione turistica, che come abbiamo visto ha una durata minima di 30 giorni e una massima di tre mesi, può essere vantaggioso solo nel caso in cui si trovi un affittuario che desideri restare nel nostro appartamento per più di un mese. Date le attuali condizioni sociali, che hanno condotto a una frammentazione sempre più spinta dei periodi di villeggiatura, diventati spesso, negli ultimi anni, inferiori alle due settimane consecutive, l'eventualità di trovare una famiglia o un gruppo di amici che voglia affittare il nostro appartamento per più di un mese a scopo turistico sembra abbastanza remota.

D'altra parte la locazione breve, di per sé destinata a soddisfare le esigenze di una serie di ospiti che si susseguono durante tutto l'anno (o almeno durante i mesi estivi), richiede una gestione molto più articolata e faticosa, sia per trovare i locatari in modo da avere la massima continuità possibile nell'affitto, sia per gestire i servizi di pulizia e di rifornimento dell'appartamento che si rendono necessari ad ogni cambio di ospiti.

Trovare una buona soluzione a questi problemi rappresenta, per chi decide di scegliere un affitto turistico inferiore a 30 giorni, la chiave di volta per poter pensare di avere guadagni anche consistentidalla locazione di un appartamento per le vacanze.

Gestire una locazione turistica breve

I vantaggi della locazione breve, come abbiamo già accennato, sono molti: innanzi tutto il prezzo giornaliero che è possibile richiedere per questo tipo di contratto è molto più elevato di quanto si ricaverebbe da un affitto a lungo termine e questo, se c'è un'affluenza massiccia di ospiti per tutto il periodo disponibile, garantisce rendimenti sicuramente ottimi.

Bisogna anche dire, però, che le attività collaterali come pulizie, accoglienza e manutenzioni rendono più oneroso, in termini di tempo ed energie, gestire una serie di locazioni brevi invece di un solo contratto di affitto turistico più lungo. Tuttavia, anche sotto questo aspetto, ci sono alcune riflessioni interessanti da fare. Soprattutto bisogna sottolineare il fatto che essere obbligati a revisionare l'appartamento dato in affitto ad ogni cambio di affittuario rende di sicuro più agevole limitarne il degrado e l'usura, intervenendo subito, e in modo puntuale, per risolvere qualsiasi problema.

Per quanto riguarda, invece, la promozione e la ricerca di affittuari si può ricorrere alla ormai collaudata formula dei portali online, come il famoso Airbnb, che permettono di descrivere il proprio appartamento in affitto attraverso foto, descrizioni e una scheda tecnica che consente di visualizzarne le principali caratteristiche e dotazioni. Il portale online consente quindi, con facilità, di mettere in contatto il proprietario di un appartamento in affitto turistico con i suoi potenziali locatari, ovunque essi si trovino nel mondo.

Affidarsi a Hintown e non pensarci più

Se si decide di affittare un appartamento con un contratto di locazione breve può essere molto utile affidarsi a un partner come Hintown in grado di gestire, per vostro conto, tutte le questioni pratiche legate al vostro immobile. Si va dall'assicurazione per affitto turistico ai servizi fotografici per la promozione, dai rapporti con le autorità per la registrazione degli affittuari alle pulizie e alla manutenzione, con l'intervento di personale altamente qualificato in ogni mansione.

Anche nel caso di un affitto turistico in condominio la gestione di Hintown può essere un sistema efficace per rendere redditizio per tutte le parti questo investimento immobiliare. Insomma, se possedete, o intendete acquistare, un appartamento da destinare a un affitto turistico, in particolare ad una locazione breve, dovreste valutare seriamente i servizi di Hintown per valorizzare al meglio questo vostro bene e farlo diventare un investimento redditizio.

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