La tassazione dei proventi degli affitti brevi

Cos'è una locazione o affitto breve?

Hintown si occupa da anni di co-hosting per immobili in locazione breve e quindi ci sembra interessante approfondire, seguendo la traccia di un articolo comparso sul sito "La Legge per Tutti", il tema dell'imposizione fiscale a cui sono soggetti i redditi provenienti dai canoni di locazione in affitti di questo tipo. Per maggiore chiarezza, però, iniziamo con il chiarire ulteriormente, in modo generale, di cosa si sta parlando quando si usa il termine “locazione breve”.

La legge che ha coniato questa espressione, dandone una definizione giuridica univoca, è il D.L. 50/2017 in cui si specifica che le locazioni brevi sono quei tipi di locazione, ad uso esclusivamente abitativo, in cui il periodo di permanenza del singolo ospite non supera i 30 giorni. In termini più chiari e semplici, ogni volta che un proprietario affitta un appartamento, una casa vacanze o qualunque altro immobile ad uso abitativo per non più di 30 giorni alla stessa persona, può usufruire delle agevolazioni previste da questo particolare regime di locazione.

Inoltre, l'intervento legislativo nazionale, sollecitato sicuramente dall'urgenza di dare una veste legale ad un fenomeno in fortissima espansione, soprattutto per le opportunità offerte dalle piattaforme online come Airbnb o Booking.com, è stato poi seguito da una serie di norme e regolamenti a carattere regionale, purtroppo anche estremamente diversi l'uno dall'altro, volti a definire con più precisione i termini di utilizzo di questo regime contrattuale.

Quali agevolazioni ci sono per gli affitti brevi?

Una locazione breve presenta diversi vantaggi e semplificazioni burocratiche sia rispetto ai tradizionali contratti d'affitto, sia rispetto alla gestione di un'attività di accoglienza turistica. Da un lato, infatti, non occorre registrare il contratto d'affitto, e quindi pagare le conseguenti imposte di bollo e di registrazione, mentre, sull'altro fronte, l'erogazione di alcuni servizi, come la pulizia, la fornitura di lenzuola e biancheria per la casa o simili, non costituisce un presupposto per essere soggetti agli obblighi di un'azienda di accoglienza turistica a tutti gli effetti.

L'assenza di obbligo di registrazione del contratto, inoltre, non è semplicemente uno snellimento burocratico importante, ma esime anche dal pagamento di oneri fiscali non trascurabili, soprattutto nell'ottica di avere molti affittuari che si avvicendano nel corso dell'anno. L'imposta di registro, infatti, ammonta al 2% del canone di locazione, con un minimo di 67€, mentre l'imposta di bollo è pari a 16€ per ogni 100 righe di contratto. A conti fatti, questo significherebbe, per ogni nuovo ospite, un esborso di almeno 83€ a fronte di un guadagno, magari, corrispondente al canone per sole due o tre notti di permanenza.

Evidentemente, anche il fatto che l'attività di accoglienza non sia assimilata ad un'attività imprenditoriale, che richiederebbe, quanto meno, l'apertura di una partita IVA, rappresenta un notevole vantaggio sia dal punto di vista economico, sia da quello burocratico.

Le agevolazioni previste per questo tipo di attività, per altro, sono così allettanti che, almeno in una certa misura, si può affermare che le limitazioni e le forme di controllo introdotte dalle singole regioni rispondano, almeno parzialmente, alle pressioni degli albergatori professionisti che ritengono eccessivamente favoriti, rispetto a loro, i proprietari di immobili affittati con contratti di locazione breve.

Le tasse sui redditi e la cedolare secca

Per quanto riguarda l'imposizione fiscale, iniziamo col dire che il reddito proveniente dai canoni di locazione di un appartamento o di una casa vacanza gestiti in regime di affitto breve può essere tassato secondo due modalità differenti: la dichiarazione dei redditi e la cedolare secca.

Con la prima, il contribuente inserisce i canoni percepiti nel quadro RB della dichiarazione dei redditi, facendo sì che questi si cumulino ad altri eventuali redditi per la determinazione dell'aliquota progressiva per scaglioni, che va, come è noto, dal 23% al 43%. In questo modo, quindi, i proventi degli affitti brevi vengono assimilati in tutto e per tutto ad altri redditi, come ad esempio quelli da pensione o da lavoro, e tassati, di conseguenza, attraverso il sistema ad aliquote progressive ai fini IRPEF e per le addizionali locali.

In alternativa, il contribuente può scegliere la forma della cedolare secca, ossia può pagare una tassa fissa del 21% sui canoni percepiti per le locazioni brevi, senza doverli poi inserire nella dichiarazione dei redditi. Questa seconda opzione presenta lo svantaggio di non poter godere, per questa parte del reddito imponibile, delle detrazioni generali previste, ad esempio, per spese mediche, tasse universitarie e per molti altre voci, ma può essere piuttosto vantaggiosa, sia per il 2% di tassazione in meno rispetto all'aliquota minima, sia nel caso in cui il cumulo con altri redditi faccia scattare un'aliquota superiore, che ricadrebbe, per altro, sulla tassazione dell'intero imponibile.

Ricordiamo che per usufruire dell'opzione della cedolare secca occorre comunicarlo preventivamente all'inquilino e compilare il modello Registrazione Locazione Immobili (RLI) 2019 per la registrazione telematica indicando, appunto, di voler optare per questo tipo di imposizione fiscale semplificata.

Gli altri obblighi dei proprietari

Affittare un immobile in regime di locazione breve è, senza dubbio, un ottimo investimento immobiliare, soprattutto se si scelgono con attenzione i servizi da offrire in base alle esigenze del tipo di clientela che si desidera raggiungere, ma richiede anche una buona dose di impegno per adempiere agli obblighi a cui il proprietario è sottoposto.

Gli obblighi di natura burocratica sono essenzialmente due: la comunicazione alle autorità di pubblica sicurezza, entro le 24 ore, dei dati anagrafici degli occupanti l'immobile e il pagamento della tassa di soggiorno comunale, dove previsto dalle norme locali. Entrambi questi adempimenti vanno portati a termine per ogni nuovo ospite che prenda in affitto l'immobile e quindi, soprattutto in momenti di grande affluenza, possono risultare anche piuttosto gravosi.

Fortunatamente, almeno per quanto riguarda la tassa di soggiorno, si stanno perfezionando molti accordi tra Airbnb e diversi comuni italiani per il versamento diretto di questa imposta tramite il portale, senza l'intervento diretto del proprietario. Restano però, a carico di chi propone il affitto breve un appartamento o una casa vacanze, l'onere della pulizia e della manutenzione, quello dell'accoglienza degli ospiti e di tutta una serie di adempimenti legati alla gestione dell'avvicendarsi degli affittuari.

Per venire incontro a chi vorrebbe investire sull'affitto breve di un immobile, ma teme di non avere le competenze e il tempo per occuparsene al meglio, è nata Hintown, che attraverso il lavoro dei suoi professionisti, affianca i proprietari in tutti quei compiti che essi non intendono svolgere in modo autonomo.
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